Boquerizu - Asturias

ACTUAR BIEN CUANDO NOS ENCONTRAMOS AFECTADOS POR UN PLAN PARCIAL MUNICIPAL.

A veces, nos asalta la duda sobre si estamos bien asesorados, si necesitamos un abogado especialista en urbanismo o si nos podemos valer de nuestros conocimientos para salir airosos en una negociación urbanística.
Sea como sea, la verdad es que todo propietario de suelo que esté inmerso en un ámbito de transformación urbanística debe tener asesoramiento específico de un determinado equipo de profesionales dedicado al urbanismo.

Para contestar a la cuestión, dos son los tipos de argumentos:

A.- Argumentos negociables

1) Por motivos económicos: El primer motivo es el económico, es fundamental que el propietario tenga la constancia de que un profesional está velando por sus interese, ya que hay múltiples decisiones que tienen trascendencia económica y que el propietario debe tener en cuenta y consentirlas si está de acuerdo, tanto por lo que respecta al pago propiamente dicho de cuantías económicas (como por ejemplo el pago de derramas urbanísticas), como por el hecho de consentir situaciones jurídicas de contenido económico (como por ejemplo estar de acuerdo en que se expropie a un propietario no adherido y no negociar más con él, la voluntad de adquirir un determinado volumen de metros a precio determinado, o a la inversa aceptar la valoración de una construcción, etc).
2) Por motivos de transacción inmobiliaria: Es básico que el propietario esté asesorado a la hora de poder negociar la venta y/o promoción directa de este suelo, ya que en función de cómo se negocie la transacción podrá ser rentable o casi ruinosa. En este sentido, deberá saber si es conveniente hacer, en función de cómo se desarrolle la transformación urbanística:


a) Una venta directa como terreno cierto.
b) La venta de fincas resultantes con la asunción de los costes de urbanización que esto supone.
c) Hacer un permuta pura.
d) Hacer una permuta mixta.
e) Promocionar directamente y, una vez se haya construido:

i) Vender el producto acabado (lo que comporta asumir la condición de promotor)
ii) Quedarse la construcción resultante como parte de su patrimonio ( es decir, patrimonializar el producto)

3) Por motivos de credibilidad ante el resto de propietarios, los redactores del planeamiento, así como los diversos organismos públicos que intervienen (Ayuntamiento, Comunidad Autónoma, medioambiente, RENFE, Delegación de Costas, delegación de Carreteras, AENA, etc). Indudablemente, no tiene la misma credibilidad ante los múltiples equipos técnicos que intervienen en el Plan Parcial, el propietario que tiene un asesoramiento específico que el que no lo tiene, ya que siempre está más considerado quien está bien asesorado que quien se deja llevar por la mayoría. Esto supone que el propietario que tiene asesores propios siempre tenga un plus de ventajas como:
a) Las fincas que aporte, por lo general, no menguarán de cabida si esto no se demuestra indubitadamente en le topográfico a realizar cuando se tenga que elaborar el proyecto de reparcelación.

b) Las fincas resultantes siempre serán mejor que el resto de parcelas ( a pesar de regir el criterio de proximidad en nuestro derecho, éste es interpretable, ya que se dice que se respetará siempre que sea posible).

Es importante saber en qué momento se pueden transmitir las fincas, gravándolas por IVA y no por ITP, sin que sea necesario renunciar expresamente a la exención del IVA en el caso de las personas jurídicas.

c) Los excesos de cabida y defectos de aprovechamiento perjudican tradicionalmente a este tipo de propietarios.

d) Los coeficientes de homogeneización e intercambio de los mismos siempre se benefician a los propietarios debidamente asesorados.

f) La valoración de las posibles construcciones a indemnizar dentro del ámbito deben ser defendidas desde una óptica particular frente a la colectividad (Junta de Compensación u organismo público en casos de cooperación, concierto o expropiación).

B.-Motivos técnicos jurídicos

1.-Por motivos de defensa de los intereses personales frente a los generales. Cuando se elabora un Plan Parcial ya sea por iniciativa particular, o de oficio por la administración competente, debemos tener en cuenta que el equipo redactor del mismo defiende los intereses del colectivo, si, pero principalmente defiende los intereses del propietario mayoritario que ha propuesto su contratación. Y es por esto por lo que el resto de propietarios debe tener su propio grupo de asesores, para comprobar que exista igualdad de trato entre todos, ya que en otro caso la tendencia es siempre a beneficiar a unos en perjuicio de otros.

Debemos tener en cuenta que en derecho urbanístico existe una máxima que es el “Principio de Equidistribución de cargas y gravámenes”, pero precisamente éste es el motivo principal que da origen a la interposición de la mayoría de los recursos contenciosos administrativos interpuestos por los propietarios y las personas legitimadas ante los tribunales, ya que al ser éste un concepto jurídico indeterminado, da mucho juego a la hora de interpretarlo, tanto a los municipios intervinientes y al resto de agentes públicos.

2.-Por motivo de discusión técnica de redacción de los proyectos de reparcelación y de urbanización:

a) Esto tiene la virtualidad de poder contrastar la redacción de los propios instrumentos y configurar unas fincas con resultado beneficioso para el propietario y que al mismo tiempo no esté penalizado frente al resto de propietarios (situación, proximidad con la finca original, exceso o defecto de cabida, evitación de pro indivisos…)
b) Se interviene en la contratación del agente urbanizador, evitando contrataciones más costosas para los intereses del propietario.
c) Se puede analizar la propuesta de derramas a girar/pagar por los diverso propietarios.
d) Se proporciona asistencia a las diversas reuniones de la Junta de Compensación, defendiendo los intereses de la colectividad, (es necesario señalar que en las reuniones de las Junta de Compensación también asiste un representante Municipal).

3.-Por la propia complejidad de los procesos de transformación urbanística y de los negocios que paralelamente se aprueban:
en primer lugar debemos de asegurarnos de que el Plan Parcial que definitivamente se apruebe garantice su viabilidad técnica, es decir la rentabilidad .Posteriormente, en segundo lugar, se deberá tramitar el proyecto de reparcelación, que aprobará inicialmente la Junta de Compensación y será aprobado definitivamente por el Ayuntamiento tras un trámite de Exposición pública, periodo en el cual las personas que se consideran legitimadas podrán realizar alegaciones al proyecto.

Una vez aprobado, se debe esperar un mes para poder declararlo firme y será entonces cuando se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad. Durante esta, los propietarios no adheridos y otros legitimados (arrendatarios, Ayuntamiento, tramitación, etc.) que no estén de acuerdo con el mismo, podrán interponer recurso contencioso administrativo, el cual no paraliza la ejecución del proyecto, pero su sentencia si puede tener consecuencias sobre las fincas resultantes de este proyecto. Además se deberá tramitar el proyecto de urbanización y ejecutarlo, por lo que se debe evitar que hayan sobre costes añadidos que graven la contribución de los propietarios en concepto de cargas de urbanización.

4.-Por la fiscalidad aplicable en este tipo de procesos y transacciones : Con carácter previo cabe señalar que a nivel fiscal asume la condición de sujeto pasivo de IVA cualquier propietario de terrenos que estén afectos a un ámbito de transformación urbanística siempre que las obras de urbanización del sector en cuestión hayan iniciado efectivamente. Es importante saber en qué momento se pueden transmitir las fincas, gravándolas por IVA y no por ITP, sin que sea necesario renunciar expresamente a la exención del IVA en el caso de las personas jurídicas (la sujeción directa a IVA supone tributar AJD al 1%, en cambio en caso de renuncia supone en algunas CCAA tributar al 1,5% y en otras al 2%). Estos conocimientos supondrán un ahorro para el futuro comprador y por tanto se podrá negociar un precio más interesante por parte del vendedor del suelo.

Debemos asegurarnos de que el Plan Parcial que definitivamente se apruebe garantice su viabilidad técnica, es decir, la rentabilidad para los propietarios del sector.

Por todos estos motivos considero que todo propietario de suelo en ámbitos y/o sectores de transformación urbanística debe tener un asesoramiento específico, aunque exista un equipo redactor general que asesora a la globalidad de los propietarios.