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RAMÓN ARAGONÉS
Invertia.com

La fuerte escalada del Euribor, el escándalo de las hipotecas basura de EE UU, los nubarrones que se ciernen sobre el sector de la vivienda en nuestro país y los aires de recesión que comienzan a planear sobre las economías occidentales ha disparado el temor a que se desencadene una oleada de impagos de hipotecas y a que muchos ciudadanos puedan perder su hogar.

Sin embargo, los expertos tranquilizan a los consumidores de que los embargos no se producen de la noche a la mañana sino que previamente existe un amplio proceso negociador que puede durar entre 1 y 3 años. A continuación se detallan algunos consejos para afrontar con calma y eficacia estos procesos y sortear el terremoto hipotecario e inmobiliario que se avecina.

Los primero es familiarizarse con la jerga hipotecaria. Cuando el titular de la hipoteca se retrasa en el pago de las cuotas del préstamo hipotecario, se ve obligado a abonar a la entidad de crédito los denominados intereses de demora, cuyo tipo suele ser muy superior al de los intereses ordinarios. La forma de calcular los intereses de demora figura en la escritura del préstamo, según explica el Banco de España en su “Portal del cliente bancario”.

Además, las entidades imponen una comisión por reclamación de cuotas impagadas, cuyo importe estará recogido en el contrato. Por otro lado, cuando se produce un fallido y no hay manera de encontrarle una solución, las entidades llevan a cabo la comunicación sobre las cuotas impagadas a los registros de morosidad y en su caso, a la Central de Información de Riesgos del Banco de España.

Negociar, negociar y negociar

Para evitar esta espiral, cuando una particular o familia tienen problemas con el pago de la hipoteca, lo primero que debe hacer es ponerse en contacto con el banco y explicarle el problema. A partir de ahí, ambas partes tendrán que estudiar aquellas medidas que permitan hacer más llevadera esta carga, como una ampliación del plazo o el establecimiento de un período de carencia temporal sin pagar cuotas ó solo pago de intereses durante algún tiempo. Leer más sobre como ahorrar miles de euros amortizando bien la hipoteca

En caso de que esta primera solución no sea suficiente lo mejor es recurrir a la refinanciación, visitando otra entidad financiera, que vuelva a estudiar posibles vías de salida. En cualquier caso, si el banco ejecuta la hipoteca de su vivienda familiar por impago declarando vencido el préstamo anticipadamente, puede evitar el embargo y continuar con la hipoteca si deposita en el juzgado el importe adeudado de las cuotas que tenía y no ha podido pagar así como las costas, según explica la entidad Consumer.es. Esta posibilidad sólo la puede utilizar en una única ocasión y en el caso de la vivienda habitual.

En general, las entidades no inician un proceso de ejecución hipotecaria por falta de pago hasta que se producen 90 días de retraso. Es decir que los bancos esperan a que el hipotecado deje sin pagar tres cuotas seguidas y entonces envían la documentación al juez. A partir de ahí se abre un proceso que puede durar de 8 meses a 1 año y concluir hasta tres años más tarde, según los expertos. Incluso, en último término el moroso puede declarse en quiebra acogiéndose a la Ley Concursal aprobada en septiembre dce 2004. En nuestro país, ya han acudido a esta figura jurídica 157 familias.

Calma en el mercado

Según Jorge Castaño, de Gestiondirecta.com, entidad dedicada a la reunificación de créditos, “hay que tener siempre claro que los bancos no tienen ningún interés en quedarse con la vivienda, ya que normalmente le genera muchos quebraderos de cabeza y pocos resultados convertir ese activo en dinero, hasta el punto de que en ocasiones hasta pueden llegar a perder dinero por tal de resolver el entuerto”. Según Castaño, pese a la tormenta financiera que azota al mercado, todavía no se han observado en este sector un repunte repentino de solicitudes de refinanciación digno de ser destacado.

Otros expertos aconsejan a los propietarios de viviendas en dificultades con la hipoteca que no recurran nunca a prestamistas privados ajenos a entidades financieras ya que en muchos casos se producen casos de abuso, incluso intentos de quedarse con el inmueble del afectado al menor precio posible. Por otro lado, otra recomendación para el hipotecado en problemas es que nunca “deje estar” el impago, sino que lo persiga y busque continuamente soluciones, para evitar el fatal desenlace: el embargo.

Otra fórmula de prevenir lo peor con la vivienda es la contratación de un seguro de amortización, mediante el cual la entidad cobraría de la aseguradora el importe de la deuda pendiente en caso de impagos. La cobertura de estos seguros es muy diversa y va desde el fallecimiento, invalidez o desempleo de larga duración.

¿Qué pasa cuándo se subasta la vivienda? Cuando la sangre llega al río y el propietario se ve obligado a desprenderse de la vivienda, lo mejor, según el ejecutivo de Gestióndirecta.com es que la venda el propio dueño y evitar a toda costa que lo haga el banco al que se le adeudan importes “ya que siempre se obtiene unas mejores contraprestaciones y se vende mejor”.

Una vez enajenado, el importe obtenido se dedicará, en primer lugar a cancelar la deuda con la entidad de crédito (cantidad del crédito pendiente de satisfacer, intereses, gastos y costas) y cuando queda alguna cifra sobrante, a pagar al resto de acreedores que tengan sus créditos inscritos en el Registro de la Propiedad; en caso contrario, le será devuelto al titular de la hipoteca.

Si el precio obtenido con la venta de la vivienda en subasta no es suficiente para cancelar la deuda hipotecaria, la entidad financiera podrá solicitar el embargo y la ejecución sobre el resto de los bienes que formen parte del patrimonio del afectado.

Polémica entre el Gobierno y PP sobre las ayudas

El endurecimiento del mercado hipotecario y la posibilidad de que algunos españoles se puedan ver atrapados en los próximos meses ha suscitado un debate político entre el Gobierno y el PP sobre la idoneidad de aprobar medidas que protegan a las familias. El líder del PP, Mariano Rajoy ha solicitado en las últimas semanas al Gobierno decisiones urgente al respecto.

Algunos medios han publicado en las últimas semanas incluso la posibilidad de que el Ejecutivo de Zapatero pueda llegar a aprobar en los próximos meses un fondo especial de ayuda a quienes no puedan pagar la hipoteca si la situación empeora. No obstante, el vicepresidente y ministro de Economía, Pedro Solbes, descartó esta posibilidad.