Paradas - Sevilla

Yo que normalmente soy difícil de convencer, dándole vueltas a la visita que realizó en enero Rodríguez Villalobos, pues me encuentro con un importante manojo de dudas.

Desde luego me guío de hechos y no de palabras, y menos cuando vienen de quien vienen. Me refiero al tema que se expuso sobre la vivienda.

He extraído el siguiente recorte de la página web de la diputación.

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Portillo, también ha informado a Rodríguez Villalobos que el Ayuntamiento va a colaborar en el Pacto Andaluz de la Vivienda para poner a disposición suelo con la finalidad de poder llevar a cabo la construcción de 200 VPO que, según el alcalde, “serán para que los jóvenes puedan pagar una vivienda de alrededor de los 20 millones
de las antiguas pesetas y puedan quedarse en Paradas”. Sobre esta cuestión, Rodríguez Villalobos ha expresado que “se trata de un Pacto revolucionario que permite que tanto las administraciones como los agentes sociales y todos los actores que participamos en este gran acuerdo podamos solucionar el acceso a la vivienda”
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Mis dudas asientan en varios temas fundamentales (ojo, lo denomina pacto revolucionario).

Por un lado, hay que disponer de terreno para estas 200 viviendas, que no son pocas, y con precio suficientemente barato para que no repercuta de forma directa en el precio final de la vivienda, dado que el suelo marca un porcentaje bastante alto del costo final (las normas subsidiraias dicen que mínimo de 7 m. de anchura y 100 m. de parcela (?) o estoy mal informado.

En segundo lugar, conseguir casas con las exigencias y normativas actuales, por precio de 120000 euros pues se me antoja un poco utópico. Pensemos que en el mejor de los casos esto puede tardar en realizarse unos 3 años, y vete a saber cuanto costará una casa en esas fechas. Desde luego no me creo lo de los 20 millones. Pero si el Sr. alcalde lo dice, pues será "verdad" como todo lo que dice... No opinan ustedes lo mismo?

En tercer lugar, dudo que la demanda de casas por parte de los jóvenes de Paradas llegue a esa cifra. 200 casas son 200 familias, y eso son muchos jóvenes y muchas familias. Y la crisis actual no nos olvidemos de ella que costará salir, pondrá las cosas bastante difíciles. Por mi parte, por la juventud que veo en Paradas (supongo que semejante a la de otros pueblos), no veo seriedad, responsabilidad e interés suficiente en ella para afrontar este "PACTO REVOLUCIONARIO", pues están muy centrados en "su mundo" y "pasando" de casi todo.

No obstante, es posible que jóvenes de otros pueblos, se aprovechen de estas circunstancias, y consigan unas buenas casas. Sería un forma de "crecer" en habitantes, ¿verdad?

En fin, espero que ese proyecto, si se lleva a cabo, sea estudiado con la suficiente seriedad que requiere, y no con vistas a "sembrar algo" pensando en la próxima legislatura, y nosotros a "creérnoslo todo", al igual que en "centro en el centro" y "polígono en autovía".

Saludos forer@s.

Alguien sabe el precio de costo por metro cuadrado de la construcción y el de los nuevos terrenos para construir estas viviendas. Sociales, serán capaces de aplicar los políticos la nueva ley de expropiación para abaratar costes, es un nuevo engaño para seguir mandado. Ellos normalmente no tienen necesidad de a aplicar la ley pues ante todo se pone el sueldo suficientemente alto para no tener problemas a la hora de adquirir la vivienda.

Bueno vamos a intentar darnos una vuelta por el mercado actual si te parece.

Los precios de mercado actualmente son más o menos estables.
Se construye con calidad normal-buena por 600 euros m. (100.000 pesetas). Dentro de 2-3 años, tiempo mínimo para un proyecto de este tipo, el precio podría estar más o menos igual, si acaso reduciendo algo de calidades.

Por tanto 100 m. construidos, para dejar en torno a 90 útiles, cuestan 60.000 euros (10 millones). Esto encajaría con cualquiera de los modelos de urbanizaciones adosadas que existen.

A esto hay que añadir el coste del terreno, que siempre es caro, la urbanización del mismo, un buen pellizco sin duda, los costes de licencias y papeleo, los costes de arquitectos y peritos y finalmente el beneficio empresarial. Si la normativa exige 100 m. mínimo, más las zonas comunes, no creo que se encuentren terrenos por menos de 40.000-45.000 euros parcela, máxime cuando el ayuntamiento no dispone de esos terrenos para "cederlos", o "abaratarlos". En cuanto a la urbanización, estaría en torno a los 30 euros m. (para construir 200 casas creo que necesitaríamos unos 30.000 m), lo que vendría a significar de 4500 euros parcela.

Los costes de papeleo rondarían el 10 % de los costes de construcción (sobre 4% el Ayuntamiento y sobre el 6-7 % los técnicos), lo que redundaría unos 6.000-7.000 euros parcela. Por tanto, hasta ahora, ya hemos superado los 110.000-115.00 euros, lo que nos deja bastante cojo ese presupuesto inicial.

Queda aplicar el beneficio empresarial del constructor (en torno al 15 %, unos 9.000 euros) y tener en cuenta la evolución de precios a lo largo del tiempo de realización del proyecto.

Así que a precios actuales, intentar construir esas casas con buenas calidades puede resultar complicado (salvo cambios de norma, parcelas pequeñas para adosados, escasas zonas comunes, etc. que abaraten precio de terreno).

Como punto final, hay que tener en cuenta que habrá que contar con 200 parejas que dispongan de nóminas suficientes para conseguir hipotecas (lo veo complicado en Paradas por muchos padrazos que haya), además de intentar darle alguna salida digna a los varios cientos de casas vacías que tiene paradas (hasta ahora sin vender por precios desorbitados, que ya han comenzado a bajar de forma importante), lo que obliga a construir barriadas muy alejadas, disponiendo de terreno interesante en el centro.

Ya iremos viendo como se "cumplen" todas estas promesas políticas, ¿verdad?. Los políticos nunca mienten...

Saludos forer@s.

COSTOS DE LA VIVIENDA
Ayuntamiento y sobre el 6-7 % los técnicos Los costes de papeleo rondarían el 10 % de los costes de construcción (sobre 4% el), lo que redundaría unos 6.000-7.000 euros parcela. Por tanto, hasta ahora, ya hemos superado los 110.000-115.00 euros, lo que nos deja bastante cojo ese presupuesto inicial.
No te parece un poco alto estos costes técnico auque sean reales, se podrían abarata para el bien común. Según ley se puede expropiar terrenos agrícolas a precio de mercado es decir a dos euros metro mas costo de urbanización calculo que con 300 euros parcele es suficiente sino la multiplicamos por 3 y serian 900 euros
900 parcela + 60000costrucion +6000papeleo y ayuntamiento+9000 benéfico =65000.
La ley se debe de aplicar que aplique la ley de expropiación

DE TODO UN POCO, CHISTE
Va un cura corriendo porque lo persigue un león de repente el cura se arrodilla y dice:
Señor, te pido que este león se vuelva cristiano.
El león se arrodilla y dice:
Señor, bendice estos alimentos que voy a consumir.

muy bueno

. C. - Sevilla - 04/10/2008

La Junta de Andalucía aprobó el viernes su plan de obtención de suelo para vivienda protegida, lo que supondrá invertir en los próximos dos meses 160 millones de euros en la compra de terrenos privados para levantar hasta 11.000 viviendas en tres años. De esta forma, la Consejería de Vivienda incrementará un 30% el patrimonio autonómico de suelo para destinarlo a VPO.

Este plan, según anunció el consejero Juan Espadas, se desarrollará en los 39 municipios andaluces con mayor demanda de vivienda. Se obtendrán así cuatro millones de metros cuadrados de suelo urbanizado.

SIGUEN CON LA POLITICA DE HACE NUEVOS RICOS LOS DUEÑOS DE LA TIERRA, PAGANDO 20 VECES EL VALOR REAL DEL TERRENO AGRICOLA 40 ERUOS METRO CUADRADO ALGUNOS INTERES ESCONDIDO APARECERAN

Expropiar terrenos agrícolas supondría llevarse las urbanización muy lejos.

Por otro lado supondría tener que modificar los planes de urbanismo, y Paradas tiene planes de urbanismo aprobados para muchísimas viviendas, por lo que de momento es casi imposible que se apruebe un nuevo plan, cuando queda muchísimo terreno urbanizable por ocupar (queda toda la zona de erras y el molino del Arenal), ¿no es asi?.

Ya iremos viendo por donde sale todo este tema "prometido"

Saludos forer@s.

Según la ley de suelo hasta tanto no este urbanizado totalmente las parceles no son aptas para construir viviendas, solo hay dos tipos de terreno urbanizados y agrícolas los terrenos por usted mencionados son agrícolas. Ver ley del suelo.

El Gobierno abarata un 90 por ciento la expropiación de terrenos privadosLa Administración Pública ya puede expropiar propiedades privadas a precio de coste gracias a la nueva Ley del Suelo socialista. El precio del anterior terreno urbanizable se ha depreciado un 86 por ciento, y el urbano no consolidado ha caído casi un 92 por ciento desde el pasado mes de julio en beneficio del poder público. Los bancos cierran el grifo crediticio a los promotores por miedo a la expropiación de terrenos.


Suelo Rural y Expropiaciones

Durante los últimos días, propietarios de fincas afectados por la expropiación de terrenos por la Diputación de Alicante para la mejora y ensanche de la Carretera de Benidorm a Orxeta por Finestrat han estado recibiendo las notificaciones para que procedan a presentar las valoraciones de sus terrenos debidamente motivados.
Pues bien, cuando hayan consultado con algún Ingeniero Agrónomo o bien con algún Perito de Sociedad de Tasación, se habrán llevado una desagradable sorpresa al conocer que la nueva Ley de Suelo, en vigor desde el día 1 de Julio de 2007, ha cambiado los criterios de valoración y, en consecuencia, estarán a punto de comprobar como sus fincas tienen un valor a estos efectos muy por debajo del valor estimado de mercado.
La ley ha suprimido el sistema de valoración comparativa entre los valores de fincas próximas y homogeneas regulado en la normativa anterior, imponiendo ahora la tasación del terreno rústico mediante la capitalización de la renta anual, real o potencial de la explotación según su estado en el momento en que deba entenderse realizada la valoración.

Para calcular esa renta potencial debe atenderse al rendimiento del uso, disfrute o producción de que sean susceptibles los terrenos conforme a la normativa de aplicación, utilizando los medios y técnicas agrarias habituales, incluyendo entre los ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y descontando los costes producidos; teniendo en cuenta la capitalización de la renta anual de la explotación en el momento de la valoración al tipo oficial del rendimiento de la deuda pública.

Al final, y gracias a esta nueva Ley de Suelo , las Administraciones conseguirán un suelo baratisimo gracias a un justiprecio irrisorio para el propietario del terreno expropiado, ya que la nueva ley, en su artículo 22, hace referencia expresa a que en las expropiaciones para la valoración del suelo no se tendrá en cuenta el valor del mercado, como anteriormente, sino que los terrenos se tasarán atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación.

Para los más decididos, solo queda una via: acudir al Jurado Provincial de Expropiación y, en su caso, al Tribunal de lo Contencioso-Administrativo.

El pasado 28 de mayo tuvo lugar la aprobación en el Congreso del texto definitivo de la
Ley Estatal de Suelo, publicada en el BOE el dia 29 siguiente, y cuya entrada en vigor
está prevista para el próximo 1 de julio de 2007. La nueva norma deroga la actual Ley
6/98, de 13 de abril, de Suelo y Valoraciones y algunos e importantes preceptos de la
Ley de Expropiación forzosa.
La finalidad de esta Ley, según manifiesta su propio artículo 1, es la regulación de
las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en
el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con el suelo en todo
el territorio estatal, fijando las bases económicas y medioambientales de su régimen
jurídico, su valoración, y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas
en la materia. Para dar cumplimiento a esta finalidad se introducen fundamentalmente
las siguientes novedades legales:
• Se clasifica el suelo en dos tipos, a efectos de valoraciones administrativas, según
su situación física: el Suelo Rural, (que incluye tanto el Suelo urbanizable como
el No urbanizable) y el Suelo Urbanizado.
• Se modifican los criterios de valoración de suelo respecto a la Ley 6/98: el Suelo
Rural se valora en función del criterio de capitalización de rentas agrarias; y el
Suelo Urbanizable o en curso de urbanización se valora como Suelo rural, sin
aplicar expectativas urbanísticas.
• Se elimina la aplicación del valor real del suelo a efectos expropiatorios.
• La edificabilidad del suelo no se integra dentro del derecho de propiedad, sino
que sólo se patrimonializa ese derecho con el cumplimiento de los deberes y el
levantamiento de las cargas urbanísticas.