Mancha Real - Jaen

Por qué Alemania evitó la burbuja inmobiliaria y España no lo hizo
Publicado el 23 julio, 2011 por Juan Carlos Barba 325
ShareAlgo que resulta especialmente sorprendente cuando se habla de la burbuja inmobiliaria es la falta de capacidad de muchas personas (por otra parte inteligentes) para entender los efectos devastadores que la Ley del Suelo española ha tenido sobre la accesibilidad a la vivienda y la formación de la burbuja inmobiliaria que nos ha llevado a la ruina como país.

Recordemos que esta nuestra Ley del Suelo en esencia consiste en expropiar a los dueños de un terreno el derecho a edificar y trasladarlo a los poderes públicos. Es, como no podía ser de otra forma, una herencia del franquismo, que fue el primero en eliminar esta libertad (una más) en el año 1956, siguiendo el modelo mussoliniano de 1942 que lógicamente despertó gran admiración entre las filas franquistas: “…Toda la actividad urbanística debe estar realizada a través de un jerarquizado sistema de planes, acompañados de un conjunto de normas sobre la actividad constructiva…”.

Las posteriores modificaciones (1975, 1990, 1997, 1998 y 2007) no han hecho sino restringir todavía los derechos de los propietarios y cerrar las escasas ventanas de libertad que dejó la ley de 1956, a veces con tímidos intentos liberalizadores que han quedado en nada y con más frecuencia con frases como “solamente puede clasificarse como urbanizable el suelo preciso para satisfacer las necesidades que lo justifiquen”.
Se suele aducir para defender la necesidad de restringir el derecho a edificar razones como que se produciría un caos urbanístico o que los precios subirían mucho más.

Veamos porqué estos razonamientos son falsos. En primer lugar, no hay prueba alguna de que previamente a 1956 existiera algo que se pudiera calificar como caos urbanístico. Todavía quedan numerosos núcleos urbanos en España construidos previamente a esa fecha y si algo se puede decir con absoluta certeza es que estéticamente son muy superiores a lo hecho con posterioridad, como puede comprobar cualquiera que pasee por los barrios antiguos de cualquier ciudad española y luego los compare con un barrio construido a partir de los años 50 del siglo pasado. Es una obviedad tan grande que cuesta trabajo comprender estas afirmaciones.

La segunda argumentación es aún más fácil de rebatir, ya que denota un desconocimiento total de la ley de la oferta y la demanda, que lo que dice es que si se saca al mercado más cantidad de cualquier bien éste bajará de precio. Ya que el suelo en España es su inmensa mayoría no edificable, los efectos de devolver el derecho a edificar a sus propietarios serían un enorme abaratamiento del suelo y por lo tanto de la vivienda, efecto que sería mucho mayor en poblaciones pequeñas y extrarradios y menor en el centro de las grandes ciudades.

Para comprobar el terrible y pernicioso efecto de la ley del Suelo sobre la accesibilidad vamos a analizar dos gráficos. En el primero comparamos los precios de la vivienda en relación a la renta desde 1976 hasta 2009 para diferentes países. Como puede verse, la subida de los precios sufrida en España no tiene parangón con la de ningún otro país desarrollado.


Si ahora comparamos la evolución de los precios en Alemania con la del España observaremos un hecho muy interesante, y es que en Alemania no sólo no ha habido burbuja inmobiliaria sino que la vivienda es ahora un 25% más accesible que en 1980, (mientras que en el España) lo es un alrededor de un 150% menos (es decir, que los precios de 2009 eran 2.5 veces mayores que en 1980 en relación a los ingresos promedio).



¿Por qué esta diferencia? Existen varias razones, que iremos analizando.

1. La Ley del Suelo. Es sin duda la responsable principal, ya que la Constitución alemana explícitamente defiende el derecho de un propietario a construir en su terreno (Baufreiheit) siempre que no exista una norma explícita en contra, justo lo contrario de lo que ocurre en España, en que la Ley del Suelo le retira este derecho,.
Esto en la práctica, y a pesar de las complejidades de la planificación urbanística en Alemania, implica que las facilidades para construir son radicalmente distintas en los dos países. Estas cuestiones fueron ampliamente analizadas por el Dr. Oliver Marc Hartwich en un excepcional estudio altamente recomendable.

2. Funcionamiento de la Justicia. A pesar de que las leyes sobre alquileres son similares en Alemania y en España, en la práctica el desesperante mal funcionamiento de la Justicia española hace que los derechos de los propietarios no queden suficientemente garantizados cuando surge la necesidad de ejecutar un desahucio, lo que tiene como consecuencia que haya fuertes reticencias por parte de éstos para sacar al mercado de alquiler las viviendas. Esto ocasiona que haya menos oferta de alquiler por una parte con las consiguientes subidas de precios y por otra que las relaciones entre inquilinos y propietarios dejen por lo general mucho que desear. Además la falta de estabilidad en los precios de la vivienda provoca un “efecto pánico” entre los inquilinos, que llegan a la conclusión racional durante las fases de boom de los precios de que comprar es mejor que alquilar. Podemos ver la gran diferencia en la proporción de la población que vive en régimen de propiedad entre Alemania y España.



Articulo extraído del libro «¿El Mejor de los mundos? Un paseo crítico por lo que llaman “democracia”» (Icaria Editorial, 2011)
Durante mi estancia en Caracas me indignó un programa de una televisión privada que consistía en un concurso en el que el premio era poder recibir la asistencia sanitaria para una grave dolencia, en algunos casos mortal. No entendía la miseria de esa televisión que convertía el lógico derecho humano a la salud en el premio de un concurso.
Algo similar volví a sentir luego en España al contemplar a cinco mil personas acampadas durante una semana en la localidad de Fuenlabrada bajo el invernal frío madrileño para apuntarse a la lista de la compra de una vivienda por 120.000 o 168.000 euros, de la que no todavía no existía ni suelo adjudicado. Uno de los acampados se encaraba con los responsables municipales reclamando suelo para la construcción: «hay suelo de sobra y que lo políticos sepan que los que estamos aquí tenemos una cita con las urnas dentro de tres años». No hay suelo de sobra, lo que hay de sobra son casas ya construidas y sin habitar, tres millones para ser exactos.

Igual que en Estados Unidos donde el ciudadano ha perdido la dignidad para exigir a sus poderes públicos una asistencia sanitaria adecuada, en España asistimos impasibles al hecho de que para acceder al derecho constitucional a una vivienda haya que humillarse acampando con la aspiración de que un constructor privado se digne a venderte una casa a un precio que supone quince años de sueldo. Nuestra sumisa mentalidad nos lleva a exigir que los ayuntamientos privaticen suelo público para hacer más casas sin plantear el debate de qué sociedad estamos creando en la que millones de edificios están vacíos mientras millones de personas no pueden acceder a un derecho constitucional. La ideología del mercado no permite otra interpretación que la de aceptar que algunos puedan ser propietarios de todas las viviendas que su poder adquisitivo les permita, y que no existe responsabilidad pública ni garantía social para atender a quienes no tengan ingresos para pagarse un alojamiento.

Si realmente se tratara de una limitación de recursos económicos de toda la comunidad, el problema de la vivienda se iría resolviendo a medida que se fuera disponiendo de los materiales necesarios, y según se lograran se construirían casas para habitar. Esa situación, dentro de su precariedad, es lógica y racional y permitiría llegar a la conclusión de que la necesidad de vivienda se afronta construyendo casas. Si medio millón de familias no tienen dónde vivir, cuando se construyan medio millón de casas se habrá resuelto. Pero, ¿cómo propone nuestro capitalismo resolver el problema de la vivienda si ya hay millones de casas de sobra y siguensin techo quienes las necesitan?

Es inquietante el modo en el que estamos vaciando de derechos sociales nuestro sistema político. ¿Qué habrían hecho esas cinco mil personas acampadas —y otros muchos miles— si les hubiéramos dado a elegir entre el derecho constitucional a una vivienda o el derecho a votar en las próximas elecciones? Probablemente la gran mayoría hubiera elegido lo primero. Es un claro ejemplo del fraude que supone nuestro modelo político, que te da derecho a votar y luego te deja sin techo.