La Malahá - Granada

El Tribunal Supremo declara la nulidad de las "clausulas suelo" de los prestamos hipotecarios en los casos de falta de transparencia.
Para poder demostrar la falta de transparencia en las hipotecas con suelo, es necesario haber firmado la OFERTA VINCULANTE tres días previos a la firma del préstamo hipotecario y que haya sido redactada quince días previos a la firma del contrato.
Cualquier persona que tenga dudas sobre si su entidad financiera cumple con esta premisa, y de paso comprobar si tiene suelo en su hipoteca, lo conveniente es solicitar la información que corresponda y en caso de dudas solicitar de la misma que os entreguen la OFERTA VINCULANTE del préstamo que en su día firmasteis.
Si incumple alguno de los requisitos mencionados o no existe la OFERTA VINCULANTE. Se está dentro de la nulidad de la clausula suelo. Esto viene en la orden del 5 de mayo del 1994 que fue derogada por la nueva orden EHA/2899/2011 de 28 de Octubre en su articulo 25 de TRANSPARENCIA Y PROTECCIÓN DEL CLIENTE DE SERVICIOS BANCARIOS.

Espero que esta información os ayude a formular las reclamaciones ante vuestras entidades financieras. De todas formas, lo de la aprobación por parte del Supremo es de fecha de hoy mismo (20.03.13) y la SENTENCIA no ha sido redactada aún en todo su contenido y habrá que estar atentos a la redacción final. Lo mas importante de esta sentencia, es que crea jurisprudencia y todos los juzgados de España estarán obligados al cumplimiento de la misma.
El hecho de informaros sobre la decisión del Supremo, es porque quiero que esto no se le escape a ninguna persona hipotecada y que se mueva lo que sea necesario para reclamar sus derechos. Ya está bien de que algo, aunque parezca poca cosa, beneficie a los menos favorecidos que somos la mayoría.

SALUD Y SUERTE.

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Hola Loreto.

En primer lugar darte las gracias por tu ampliación en la información sobre el tema planteado y animarte, como persona ilustrada en el tema que nos ocupa, a seguir informando sobre el particular en la medida que el tiempo te lo permita. Estoy seguro que muchas personas te lo agradecerán. Ya conoces, lo doy por supuesto, de la problemática que muchas familias tienen respecto a la hipotecas, problemas en el pago de las mismas, intereses abusivos tanto en el principal como en los descubiertos etc etc y la mayoría de las veces por desconocimiento y necesidad imperiosa se ven obligados a firmar lo que el banco o caja le ponen delante. Esto ha sucedido así y me temo que seguirá sucediendo en la medida de la necesidad que tengas para pedir el crédito. Lo sé por experiencia, pero esto no quita de que los que tengáis o tengamos cierto conocimiento del tema lo pongamos a disposición de nuestros conciudadan@s para que al menos sepan por donde van los tiros.

SALUD Y SUERTE.

A falta de que el Tribunal Supremo publique su sentencia al respecto (esto suele pasar,sobre todo cuando la gente está esperando ansiosa), os recomiendo la lectura de este artículo:

Parece que el Supremo me leyó el pensamiento ayer. Ya hay sentencia, de 400 folios nada menos, aunque se puede descargar en el enlace siguiente de El País, con 72 páginas. Ahí también veréis un resumen de la sentencia. Cuando me la lea, os diré que saco yo en claro.

https://conomia.elpais.com/economia/2013/05/09/actualidad/1368110258_280487.html

Loreto, darte las gracias por tu empeño en informar desinteresadamente.
Espero que así lo valoren las personas que habitualmente anda por este foro.

Borrado por Foro-ciudad.com

¿Qué es la clausula de suelo?

Se trata de una clausula que establece un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca aunque los intereses ordinarios que se han acordado con la entidad financiera estén por debajo.
La mayoría de las hipotecas que se subscriben en España tienen un tipo de interés que se fija en función de un tipo de referencia, sobre todo se aplica el valor del Euroibor, aunque también existen otros como el IRS (Interest Rate Swap) o el IRPH (Índice de referencia de prestamos hipotecarios), mas un diferencial que varía en función de la entidad.
Así, se conoce como suelo de la hipoteca aquel que fija un porcentaje mínimo aunque el interés surgido de la suma del Euroibor y el diferencial sea inferior.

Ejemplo: Una persona tiene que amortizar los 100.000 euros de su hipoteca en 20 años. Se le revisan las condiciones en Enero, cuando el Euroibor estaba al 0,575%, y se le suma el diferencial, que pactó al 0,5%, con su entidad financiera. El interés a pagar sería del 1,075% y las cuotas resultantes ascenderían a 463,25 euros al mes, según el simulador de hipotecas de Bankimia. Pero si tiene un suelo hipotecario del 4% tendrá que pagar 605,98 euros mensuales. Cada mes 142,73 euros mas de lo fijado en el mercado. Al año, 1.712,76 euros más.
También se le llama suelo hipotecario cuando se establece un porcentaje mínimo al Euroibor aunque su valor en el mercado sea otro.

Ejemplo: En una hipoteca de 100.000 euros a amortizar en 20 años, se estableció un diferencial del 0,6% mas un Euroibor fijo al 2%. En la última revisión del préstamo, el tipo de interés estaba al 0,575%. Así las cuotas mensuales deberían de ser de 467,74 euros, pues el interés total sin suelo sería del 1,175%. Pero como el Euroibor tiene un fijo del 2,00%, se tendrá que abonar 534,79 euros porque el interés a pagar ascenderá al 2,60%: 67,05 euros mas cada mes; 804,60 al año.

Hay ocasiones que además de un suelo se aplica un techo en la hipoteca. Se trata de un máximo de interés a pagar que normalmente está muy por encima de los valores habituales del mercado. Así, un préstamo puede tener un techo del 12,00% aunque el valor del Euroibor nunca ha superado en España el 6,00%.

UN JUEZ ANULA UNA CLÁUSULA SUELO Y OBLIGA AL BANCO A PAGAR LO QUE COBRÓ DE MÁS.
Una sentencia de un juzgado de Ourense ha anulado la cláusula suelo-techo de una hipoteca y ha condenada a Novagalicia Banco (NCG) a devolver el dinero cobrado de más a dos clientes copropietarias de un piso.
Se trata del primer fallo judicial dictado después de que el pasado día 9 el Tribunal Supremo declarase nula la cláusula suelo, que fija el interés mínimo que el cliente va a pagar aunque el euribor esté por debajo.
Jesús Garriga, delegado en Galicia de la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc), ha explicado que el juzgado de lo civil número 4 y de lo mercantil de Ourense estima íntegramente la demanda de dos clientas copropietarias de una vivienda que suscribieron una hipoteca con una cláusula suelo del 3,25% y techo del 9%.


DEVOLUCIÓN DE CASI 8.000 EUROS

Además de declarar la nulidad, la sentencia ordena a la entidad bancaria a devolver lo cobrado de más, en total 7.971 euros, así como a dar por amortizados otros 2.868 euros.
En el contrato del préstamo figuraba una cláusula techo, el tipo de interés máximo establecido que la entidad fijó en el 9%, si bien la juez destaca que nunca ha estado por encima del 5%, por lo que entiende que dicha cláusula es abusiva.
Hay que felicitarse por esta sentencia, ya que abre la puerta a que las entidades financieras tengan que devolver las cantidades cobradas indebidamente.

El Tribunal Supremo ya ha dictado su nota aclaratoria, tal y como pidieron los bancos directamente afectados por su sentencia (BBVA, Cajamar y Nova Caixa).

En la sentencia se declaraban nulas las cláusulas que:

Séptimo: Declaramos la nulidad de las cláusulas suelo contenidas
en las condiciones generales de los contratos suscritos con
consumidores descritas en los apartados 3, 4 y 5 del antecedente
de hecho primero de esta sentencia por
a) La creación de la apariencia de un contrato de préstamo a
interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice
de referencia, repercutirán en una disminución del precio del
dinero.
b) La falta de información suficiente de que se trata de un
elemento definitorio del objeto principal del contrato.
c) La creación de la apariencia de que el suelo tiene como
contraprestación inescindible la fijación de un techo.
d) Su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre
los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del
consumidor en el caso de las utilizadas por el BBVA.
e) La ausencia de simulaciones de escenarios diversos,
relacionados con el comportamiento razonablemente previsible
del tipo de interés en el momento de contratar, en fase
precontractual.
f) Inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre
el coste comparativo con otros productos de la propia entidad.

Aquí transcribo lo importante de la nota:

""""FUNDAMENTOS DE DERECHO

SEGUNDO: PRIMERA ACLARACIÓN
1. La petición de aclaración
7. La primera de las aclaraciones pretendidas se fundamenta en que el
apartado séptimo del fallo de la sentencia, no precisa si la declaración de nulidad de las cláusulas ha de apreciarse caso por caso, y tampoco
indica si la nulidad se proyecta sobre las cláusulas en las que concurran todas las circunstancias indicadas en las letras a) a f) del apartado séptimo del fallo o, por el contrario, también se proyecta sobre las cláusulas suelo cuando tan solo concurren alguna o algunas, pero no todas.
8. También, sostiene la petición de aclaración en que la sentencia no
concreta los mecanismos por medio de los cuales puede considerarse
suficientemente informado el consumidor en cada caso, de tal forma que,
entre las medidas, se hallarían: la información que verbalmente o por
escrito se hubiere facilitado al consumidor al acudir a la entidad a solicitar el préstamo; la previa entrega y devolución firmada de la oferta vinculante; la existencia de otras declaraciones recogidas en el contrato; y las advertencias específicas sobre dicha cláusula por parte del propio notario autorizante, o fuera de aquél.
9. A lo expuesto añade que todo ello “sin perjuicio, además, de las
particularidades que pueden concurrir en relación con estas exigencias,
como en el supuesto de préstamos formalizados sobre la base de ofertas
realizadas y negociadas con instituciones privadas de carácter asociativo, tales como colegios profesionales, sindicatos de empresas, mutualidades o asociaciones, a favor de los respectivos colectivos a los que representan, y a las que posteriormente se acogen sus integrantes”.
2. Valoración de la Sala
2.1. El juicio de transparencia.
10. La sentencia proclama la licitud de las cláusulas suelo condicionada a que se observe la especial transparencia exigible en las cláusulas no
negociadas individualmente que regulen los elementos principales de los
contratos suscritos con consumidores.
11. El apartado séptimo del fallo, identificó seis motivos diferentes -uno de ellos referido a las cláusulas utilizadas por una de las demandadas cuya conjunción determinó que las cláusulas suelo analizadas fuesen consideradas no transparentes.
12. A la vista de lo razonado en la sentencia y de los términos del fallo queda claro que las circunstancias enumeradas constituyen parámetros tenidos en cuenta para formar el juicio de valor abstracto referido a las concretas cláusulas analizadas. No se trata de una relación exhaustiva de circunstancias a tener en cuenta con exclusión de cualquier otra.
Tampoco determina que la presencia aislada de alguna, o algunas, sea
suficiente para que pueda considerarse no transparente la clausula a
efectos de control de su carácter eventualmente abusivo.
2.2. No existen medios tasados para obtener el resultado: un consumidor
perfectamente informado.
13. También se deduce con claridad de la sentencia cuya aclaración se
interesa que el perfecto conocimiento de la cláusula, de su trascendencia y de su incidencia en la ejecución del contrato, a fin de que el consumidor pueda adoptar su decisión económica después de haber sido informado cumplidamente, es un resultado insustituible, aunque susceptible de ser alcanzado por pluralidad de medios. Para el futuro, no puede anudarse de forma automática al cumplimiento de determinadas fórmulas, tantas veces convertidas en formalismos carentes de eficacia real. Y hacia el pasado, no tolera vaciar de contenido la sentencia que condena a eliminar de los contratos en vigor las cláusulas declaradas nulas.
2.3. La imposibilidad de suscitar cuestiones nuevas en los escritos de
aclaración.
14. La referencia a los préstamos formalizados sobre la base de ofertas
realizadas y negociadas con instituciones privadas de carácter asociativo contenida en el escrito de aclaración, en la que se insinúa que la doctrina de la Sala no es aplicable a tales supuestos, excede con mucho del limitado ámbito que para la aclaración señala el artículo 214 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que se trata de una cuestión que no ha sido decidida en la sentencia cuya aclaración se suplica.
2.4. Improcedencia de la aclaración.
15. Consecuentemente con lo expuesto no procede aclarar el extremo
séptimo del fallo en el sentido interesado.
TERCERO: SEGUNDA ACLARACIÓN
1. La petición de aclaración
16. La segunda de las aclaraciones pretendidas, sostiene que el apartado
séptimo del fallo no precisa el momento temporal en el que las entidades
financieras estaban en condiciones de prever que las oscilaciones a la
baja del índice de referencia, no repercutirían de forma sensible en el
coste del préstamo, y tampoco indica si concurre el requisito de
abusividad en aquellos casos en los que los consumidores se han
beneficiado de las bajadas de los tipos de interés durante un periodo de
tiempo.
2. Valoración de la Sala
2.1. Las cláusulas abusivas eventualmente no lesivas.
17. La creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés
variable, cuando el índice de referencia o su evolución, previsible para el profesional, a corto o medio plazo lo convertirán en interés mínimo fijo, variable nada más al alza, constituye uno de los diferentes supuestos de falta de transparencia y de cláusula abusiva, sin necesidad de que concurra ningún otro requisito.
18. El hecho de que circunstancialmente la claúsula haya resultado
beneficiosa para el consumidor durante un periodo de tiempo no la
convierte en transparente ni hace desaparecer el desequilibrio en contra
de los intereses del consumidor, ya que, como hemos indicado, la
cláusula tiene por finalidad exclusiva proteger los intereses de la
prestamista frente a las bajadas del índice de referencia.
2.2. Procedencia de la aclaración.
19. Aunque lo expuesto se desprende con claridad de la sentencia, por
razones prácticas, a fin de evitar cualquier posible equívoco, procede
aclarar el extremo séptimo del fallo en el sentido de que la nulidad de la cláusula suelo no queda subsanada por el hecho de que el consumidor se haya visto beneficiado durante un tiempo de las bajadas del índice de referencia.""""

En definitiva, el Supremo dice que son abusivas y nulas las cláusulas que no se entienden por la persona que firma la hipoteca, que no le han dado la suficiente información, tanto antes de la firma como durante la misma, y ni siquiera aunque haya supuesto un beneficio para dicha persona en algún momento. Además, viendo los supuestos de nulidad, también es nula la cláusula suelo desde el momento en que la cláusula techo es prácticamente inaccesible, nunca se llegará a esos tipos de interés, y se ha querido hacer creer que una responde a la existencia de la otra, cuando se sabe que la segunda nunca se aplicará.

En fin, es algo enrevesado, pero es lo que hay. Si alguien quiere el texto íntegro de la nota la tenéis al final de esta página, en formato pdf:

https://ww.poderjudicial.es/cgpj/es/Poder_Judicial/Tribunal_Supremo/Noticias_Judiciales/Pleno_de_la_Sala_I_del_Tribunal_Supremo_resuelve_la_peticion_de_aclaracion_sobre_su_sentencia_relativa_a_las__clausulas_suelo__en_hipotecas#bottom

Perdón por como sale el mensaje anterior, es lo que tiene el copia pega desde pdf...

Çajamar Caja Rural ha anunciado que va a proceder a la "retirada inmediata" de las cláusulas suelo de "todas sus hipotecas" después de que el Tribunal Supremo (TS) haya emitido un auto aclaratorio en el que se reafirma en la sentencia por la que las declaraba nulas si ha habido falta de transparencia o información a los usuarios bancarios.

Así lo han trasladado a Europa Press fuentes de la entidad financiera, que han precisado que su aplicación, "con carácter general", será con efecto 9 de mayo, fecha en la que se notificó la resolución de origen del Alto Tribunal, que afectó a BBVA, NGC Banco y Cajas Rurales.

La decisión llega después de que los servicios jurídicos de Cajamar hayan recibido este miércoles la notificación del auto aclaratorio emitido por el Supremo a petición de las propias entidades, que solicitaron rectificación, aclaración y subsanación de la sentencia. En concreto, pedían que el tribunal precisara si era necesario que concurrieran una serie de circunstancias para que una cláusula fuera declarada nula.

El Tribunal Supremo ha aclarado que la creación de la apariencia de un contrato de préstamo hipotecario a interés variable, cuando el índice de referencia o su evolución, previsible para el profesional, a corto o medio plazo lo conviertan en interés mínimo fijo variable nada más al alza, "constituye uno de los diferentes supuestos de falta de transparencia" del contrato y de "cláusula abusiva", sin necesidad de que concurra ningún otro requisito.

El Supremo precisa que la sentencia emitida en su día "proclama la licitud de las cláusulas suelo condicionada a que se observe la especial transparencia exigible en las cláusulas no negociadas individualmente que regulen los elementos principales de los contratos suscritos con consumidores". Recuerda que se identificaron seis motivos por los que las cláusulas no eran lícitas. Ahora aclara que "no se trata de una relación exhaustiva de circunstancias a tener en cuenta con exclusión de cualquier otra".

"Tampoco determina que la presencia aislada de alguna o algunas (de estas circunstancias) sea suficiente para que pueda considerarse no transparente la cláusula a efectos de control de su carácter eventualmente abusivo", indica la sala.

PROTEGER AL PRESTAMISTA

Otro de los aspectos en los que hace hincapié el Alto Tribunal es el hecho de que aunque la cláusula haya resultado beneficiosa para el consumidor durante un periodo de tiempo "no la convierte en transparente ni hace desaparecer el desequilibrio en contra de los intereses del consumidor". "La cláusula tiene por finalidad exclusiva proteger los intereses de la prestamista frente a las bajadas de índice de referencia", añade.

Finalmente, la aclaración del Supremo insiste en que la transparencia es una condición insustituible en un contrato hipotecario. "El perfecto conocimiento de la cláusula, de su trascendencia y de su incidencia en la ejecución del contrato, a fin de que el consumidor pueda adoptar su decisión económica después de haber sido informado cumplidamente, es un resultado insustituible, aunque susceptible de ser alcanzado por pluralidad de medios", apunta.

En este sentido, la Sala quiere dejar claro que para el futuro "no puede anudarse de forma automática al cumplimiento de determinadas fórmulas, tantas veces convertidas en formalismos carentes de eficacia real". También insiste en que hacia el pasado, "no tolera vaciar de contenido la sentencia que condena a eliminar de los contratos en vigor las cláusulas declaradas nulas".

No existen datos oficiales sobre el número de hipotecas que estarían afectadas por las cláusulas suelo, pero según estimaciones del Colegio de Registradores a día de hoy la mayor parte de las hipotecas están sujetas a este tipo de cláusulas pudiendo llegar a alcanzar el 80% del total de las hipotecas sobre viviendas.
En la rueda de prensa organizada por el Colegio de Registradores para presentar su informe sobre cláusulas abusivas, Vicente Carbonell, miembro de la Junta de Gobierno del Colegio de Registradores, ha indicado que en los próximos días las entidades podrán sumarse a la iniciativa anunciada ayer por BBVA y Cajamar. Es decir, desde el colectivo auguran un “efecto en cascada” según el cual los bancos dejarían de aplicar las cláusulas suelos a sus clientes.
Carbonell ha hecho hincapié en la complejidad de los contratos hipotecarios que se comercializan en la actualidad. Su extensión, copiada del modelo anglosajón, así como su lenguaje técnico (mezcla términos del jurídico, el contable y el lenguaje bancario) dificultan su entendimiento a los particulares y es justo aquí donde la labor de los registradores adquiere una especial relevancia. En una situación de clara inferioridad para el consumidor, los registradores vienen a poner algo de orden y luz con el objetivo de eliminar las cláusulas abusivas.
La sentencia del Tribunal Supremo del pasado 9 de mayo así como la aclaración efectuada ayer por el organismo ponen de relieve una de las reclamaciones que desde diferentes plataformas se venía haciendo en los últimos tiempos. Esta solicitud no es otra que los ciudadanos se beneficien de las rebajas del euríbor en un momento en que el indicador se sitúa en mínimos históricos. El blindaje al que se acogieron las entidades ha impedido que los hipotecados vean rebajada su cuota mensual.
Calcular el número de familias que en la actualidad sufren las consecuencias de esta práctica es difícil y la razón de esto no es otra que la ausencia de datos oficiales al respecto. Desde el mercado se estima que las 400.000 hipotecas de BBVA equivalen al 10% del sector, es decir, de acuerdo a esta evaluación en actualidad podrían existir alrededor de cuatro millones de hipotecas sujeta a esta cláusula.
La sentencia del Supremo en donde declaraba nulas este tipo de cláusulas siempre y cuando no cumpliera con los requisitos de transparencia no será retroactiva. Solo se podrán acoger a la decisión del alto tribunal a partir del día en que se comunicó el veredicto, es decir, no es una medida de carácter indemnizatorio. La razón es sencilla, las entidades no atraviesan un buen momento y si ya de por sí esta decisión trastoca el balance de los bancos, una indemnización a los consumidores causaría un agujero difícil de solventar.
Entre las consecuencias más inmediatas de estas sentencia, desde el Colegio de Registradores señalan que en un futuro se producirá un endurecimiento de los tipos de interés de estos créditos, tal y como ha indicado ante los medios la directora de Relaciones Institucionales de este Colegio, María José Pérez.
He trascrito literalmente el contenido del articulo porque me ha parecido interesante desde desde el punto de vista informativo, ya que se deja "caer" la posibilidad creíble, de que todas las entidades procedan a la anulación de las cláusulas suelo sin necesidad de que los clientes tengan que entrar en pleitos con las que quedan. Esperemos que así sea, porque esto supone unas cantidades nada desdeñables para los hipotecados, que somos muchos.

Claúsulas suelo
“Economía ha pedido al Banco de España que ponga especial atención al cumplimiento de la sentencia sobre las cláusulas suelo que sacó el otro día el Tribunal Supremo”, ha anunciado esta mañana el responsable del Ministerio, Luis de Guindos, para advertir poco después que el fallo sienta jurisprudencia para todo el sector financiero.
“El gobernador me ha indicado que va a poner especiales medios y recursos para que se aplique” la sentencia, ha manifestado Guindos. “Lo que el Gobierno le pide al Banco de España es que haga un seguimiento próximo”, ha matizado Guindos. “Una sentencia siempre se refiere a casos específicos pero existe la posibilidad de extenderla, ya que genera jurisprudencia”, ha advertido.
De momento, efectivamente, solo BBVA, Novagalicia y Cajamar, las tres entidades directamente afectadas por el fallo del Alto Tribunal han anunciado que anulan las cláusulas suelo del sus hipotecas, mientras que el resto de entidades que las aplican han decidido mantenerlas. Los analistas del sector prevén, en todo caso, que la presión reputacional y la judicialización de sus hipotecas culmine con la retirada de estas cláusulas en todo el sector.

Últimamente está habiendo muchas declaraciones entorno a si se retira las cláusulas suelo en todo el sector financiero, o no.
A mi modesto parecer, deberían ser anuladas en todo el sector, para que no se descriminen a unos hipotecados sobre otros. Por esto el gobierno, en vez de opinar y aconsejar, lo que debe hacer es legislar para que se cumplan la sentencia dictada por el alto Tribunal.

OTRA SENTENCIA QUE ANULA LA CLÁUSULA SUELO Y OBLIGA AL BANCO A DEVOLVER EL DINERO COBRADO INDEBIDAMENTE.

Si la semana pasada se dieron a conocer dos sentencias en las que se anularon estas cláusulas y se devolvió el dinero a los clientes -en ambos casos, ante demandas iniciadas por los perjudicados solicitando la nulidad-, esta vez la resolución que da la razón al cliente es un auto dictado en el ámbito de un procedimiento de ejecución hipotecaria, iniciado, por tanto, por la entidad bancaria.

Ya son, al menos, tres los jueces que han esquivado la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo, en la que se fijaba que, a pesar de la nulidad de una cláusula suelo por falta de información, la devolución del dinero ya cobrado indebidamente no era posible porque ello "generaría el riesgo de trastornos graves con trascendencia al orden público económico".

El auto se basa en la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE del pasado 14 de marzo y en los cambios legislativos que ésta provocó en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) para estudiar el posible carácter abusivo de la cláusula suelo durante el propio procedimiento de ejecución, una posibilidad que, antes de la sentencia comunitaria, le estaba vetada al juez español, por no contemplarse en la LEC.

En este caso, fue el propio cliente quien pidió al juez que estudiara la cláusula suelo -entre otras-, a raíz de la demanda de ejecución presentada por la entidad bancaria.

Gracias a esta herramienta, el auto, dictado el 31 de mayo de 2013 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Barcelona, fija la nulidad de la cláusula suelo, basándose en la sentencia del Supremo de 9 de mayo. En concreto, el banco otorgó a la cláusula un tratamiento "impropiamente secundario" que pudo implicar que los ejecutados "no percibieran la verdadera relevancia que podía tener en el funcionamiento ordinario del contrato".

Eso sí, para apreciar la nulidad, y siguiendo el dictado del Supremo, el juez no tiene en cuenta "la innegable desproporción entre el límite superior (12 por ciento) y el inferior (3,25 por ciento), ya que "según el Supremo, no debe analizarse el equilibrio".

Efectos de la nulidad
El auto, del que es ponente el magistrado Soler Solé, recuerda que, según el Supremo, la devolución del dinero cobrado indebidamente pondría en peligro el "orden público económico". Sin embargo, el juez ignora tal criterio y asegura que "en este caso no se aprecian razones de seguridad jurídica o de orden público económico para excluir el efecto clásico e inherente a la declaración de nulidad, el restitutorio".

El auto prosigue asegurando que "más bien parece que admitir efectos jurídicos y económicos a cláusulas declaradas nulas en virtud de una normativa imperativa como la de consumo podría generar, en efecto, graves problemas de seguridad jurídica y económica, al menos a una de las partes afectadas".

Esta nulidad podría determinar, además, que el incumplimiento del cliente sea menor que el que recoge la liquidación aportada por el banco, de 12 meses de impago. Por ello, el auto requiere al banco a que en el plazo de 20 días aporte una nueva liquidación de la deuda, restando los cobros indebidos por aplicación de la cláusula nula.

La ejecución sigue adelante
A pesar de la nulidad de la cláusula, el juez no suspende la ejecución, que continuará una vez que el banco ajuste cuentas y descuente lo cobrado indebidamente. Se basa para esta negativa en la nueva redacción del artículo 695.3 de la LEC (vigente desde el 15 de mayo tras los cambios introducidos con la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social).

Este artículo permite el sobreseimiento de la ejecución sólo cuando la cláusula anulada "constituya el fundamento de la ejecución o hubiese determinado la cantidad exigible". En caso contrario, la ley permite únicamente continuar con la ejecución "con la inaplicación de la cláusula abusiva", aunque puede interponerse recurso de apelación.

Hola, me interesa bastante lo de las clausulas suelo, porque me huelo de que yo las tengo. Mi hipoteca la firmé en Bmn actual, antigua Caja Granada, sabeis si esta caja/banco se ha adherido a las demás????
Sabeis si aquí en el pueblo se está moviendo el tema por parte de los ciudadanos???
Gracias.

Hola una ñani:

De momento, las únicas entidades que han dicho de suprimir, y de hecho algunas de estas las han suprimido en su totalidad, las cláusulas suelo son: BBVA, Novagalicia y Cajamar, otras, entre las que se encuentra BMN han dicho que lo están estudiando y otras tantas han dicho que las cláusulas que ellos aplican son totalmente transparentes.
Por otro lado hasta donde yo se, la antigua Caja Granada tiene en la mayoría de sus hipotecas la cláusula suelo. Esto lo puedes comprobar perfectamente, bien preguntando directamente en tu sucursal o comprobando, si llevas mas de un año pagando la hipoteca y la cuota resultante no ha sufrido variación alguna.
sobre si en el pueblo hay algún movimiento sobre este asunto, que yo sepa, ninguno. Al parecer la gente está a la expectativa haber lo que pasa. Si quieres que te de mi parecer sobre este tema, yo pienso que terminaran por anular la cláusula suelo todas las entidades financieras ¿cuando? no se???.
Saludos.

Según esta información

https://oticias.lainformacion.com/economia-negocios-y-finanzas/consumidores/expedientan-a-los-20-bancos-denunciados-por-facua-por-clausulas-suelo_lJ0Wo4mjSiWm4saVkL7X34/

la Junta está estudiando las hipotecas de 20 bancos y cajas, y les ha abierto expediente, a la espera de tomar medidas, en caso de que vea cláusulas abusivas en ellas, entre las que están las suelo, lógicamente. En el listado está el BMN, donde está Caja Granada, y Caja Rural del Sur, donde se incluye Ruralvía, y a su vez, la Caja Rural de Granada.

De momento, como dice Manuel, al no ser afectadas directas de la sentencia, las cajas no tienen obligación de tomar medidas inmediatas, pero lógicamente, hay varias comunidades autónomas que, ante la pasividad del gobierno central, están tomando medidas para que quiten las cláusulas suelos de las hipotecas, al igual que otras como las de intereses por demora.

UNA NUEVA SENTENCIA DA LA RAZÓN A LOS DEMANDANTES Y OBLIGA A LA ENTIDAD A DEVOLVER TODO LO QUE HA COBRADO DE MÁS, CON SUS INTERESES CORRESPONDIENTES.

Un juzgado de Bilbao ha condenado a Novagalicia Banco a devolver casi 12.000 euros a una pareja que contrató con ellos en septiembre de 2006 una hipoteca con cláusula “suelo-techo”.

Los demandantes solicitaron durante la vista del caso la declaración de nulidad “de pleno derecho” de dicha cláusula, que establecía que los intereses nunca fuesen superiores al 9,75 % (techo), ni inferiores al 3,25 % (suelo).

También solicitaron el reintegro de las cantidades que “se hayan cobrado de más por la entidad en virtud de la aplicación de dicha cláusula nula, más el interés legal desde la fecha de su cobro”.

Novagalicia Banco se avino a considerar la nulidad de la citada cláusula, tras la sentencia en este sentido emitida por el Tribunal Supremo el pasado 9 de mayo, pero se opuso a la devolución de las cantidades satisfechas por los demandantes.

El titular del Juzgado número 1 de lo Mercantil de Bilbao, Marcos Bermúdez Ávila, ha fallado a favor de los demandantes y condenado al Banco, nacido en 2011 de la fusión del negocio financiero de las cajas gallegas Caixa Galicia y Caixanova, a devolverles el dinero abonado, más los intereses correspondientes.

En su fallo favorable a los demandantes, el magistrado se acoge a la citada sentencia del Supremo que declaró nulas las cláusulas que ponen un límite a las rebajas de la hipoteca por bajada del euríbor en los casos en los que no hubiese suficiente transparencia, incluso si el cliente se hubiese beneficiado de ellas en algún periodo de vigencia del préstamo.

El juez Bermúdez Ávila estima también que en el caso juzgado por él, no es aplicable la razón que llevó al Supremo a pronunciarse en contra de la aplicación, con efectos retroactivos, de la nulidad de las cláusulas suelo. El magistrado niega que devolver los casi 12.000 euros reclamados por las demandantes pueda generar algún “riesgo de transtornos graves” de tipo económico a la entidad financiera demandada.

Fuentes judiciales han señalado que es la primera sentencia en este ámbito tras la decisión del Tribunal Supremo de pasado 9 de mayo, que anuló las cláusulas de suelo en los créditos hipotecarios, lo que puede animar a otros consumidores con este tipo de préstamos en vigor a presentar reclamaciones similares.

En la sentencia del magistrado Marcos Bermúdez, titular del Juzgado de lo Mercantil Número 1 de Bilbao, fechada el 19 de junio y hecha pública hoy, considera que al haberse declarado abusiva la cláusula de suelo, el banco deberá cobrar exclusivamente el interés variable que se pactó, pero sin el límite del citado 3,25%. Novagalicia podrá interponer un recurso de apelación, según la sentencia del magistrado.

El Banco de España ha pedido a las entidades de crédito que revisen hasta finales de julio la adecuación de sus cláusulas suelo a la sentencia del Tribunal Supremo, que las declaraba nulas si se comercializaron con falta de transparencia.

Según explica el supervisor en un comunicado, las entidades que hayan comercializado préstamos con cláusulas suelo, que impiden a los clientes beneficiarse de determinadas rebajas del euríbor, deberán comunicar al Banco de España las conclusiones de la revisión de las mismas antes del próximo 31 de julio.

Y, en particular, el impacto que pudiera tener sobre sus resultados la eliminación de las citadas cláusulas en los casos en que tal eliminación se estime procedente o necesaria a la vista del contenido de la sentencia del Supremo.

El Banco de España ha explicado hoy que su Dirección General de Regulación y Estabilidad Financiera envió ayer una carta a las patronales del sector bancario (AEB, CECA y UNACC) para que trasladaran a sus socios la necesidad de revisar si las cláusulas suelo de sus hipotecas se adecuan a la sentencia del Supremo.

Esta sentencia, de 9 de mayo de 2013, declara la nulidad, por su falta de transparencia, de las cláusulas suelo incluidas en determinadas hipotecas de BBVA, Novagalicia y Cajamar, entidades que ya han anunciado que las van a eliminar.

En la carta remitida por el supervisor a las patronales se señala igualmente que las entidades deberán, en lo sucesivo, extremar la atención a la hora de comercializar los préstamos hipotecarios que incorporen este tipo de cláusulas.

Además de BBVA, Novagalicia y Cajamar, hay otras entidades que recurrieron a las cláusulas suelo para vender hipotecas especialmente en pleno "boom inmobiliario", como el Banco Sabadell y el Popular. Estas dos entidades aseguraron recientemente que por el momento las mantendrían porque defienden que fueron vendidas correctamente y, por tanto, la sentencia del Supremo no les afecta.

Además, en el listado de entidades con este tipo de cláusulas figura también CaixaBank y KutxaBank, por las hipotecas heredadas de cajas absorbidas, y Bankia, aunque este último grupo de forma muy residual.

En lado contrario, en el de las entidades que no cuentan con cláusulas suelo en sus hipotecas, figuran por ejemplo el Banco Santander y Bankinter.

¿QUÉ HAGO SI TENGO UNA CLÁUSULA SUELO EN LA HIPOTECA?

Pregunta: ¿Son ilegales las cláusulas suelo?
Respuesta: No. El Tribunal Supremo solo considera que han de anularse las que sean opacas, es decir, las que no informan debidamente al cliente o puedan llevarle a confusión y establece supuestos específicos para valorarlo así.
P. ¿Bajo qué supuestos estima el Alto Tribunal la cláusula es opaca?
R. La sentencia del Tribunal Supremo considera como causa de nulidad seis supuestos. Uno, que la hipoteca tuviera “apariencia de un contrato de préstamo a interés variable” cuando el cliente no siempre se beneficia de una rebaja del precio del dinero. Dos, “la falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio” del contrato. Tres, “la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo”. Cuatro, “su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor en el caso de las utilizadas por el BBVA”. Cinco, “la ausencia de simulaciones de escenarios diversos” que reflejen cómo afectan al cliente diferentes comportamientos del euríbor. Y seis, la “inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad”.
P. ¿Cómo le afecta el fallo del Supremo si tiene una cláusula suelo en su hipoteca?
R. Las tres entidades afectadas por la sentencia, BBVA, Novagalicia y Cajamar han anulado todas las cláusulas suelo con efecto desde el 9 de mayo, con lo que si su hipoteca es con alguna de ellas, el efecto le será comunicado en breve –si no lo ha sido ya– y lo cobrado por la cláusula desde la fecha del fallo le será devuelto._
P. ¿Y si la hipoteca está sellada con otra entidad?
R. El resto de entidades van a analizar ahora si sus contratos cumplen con el fallo del Alto Tribunal pero ninguna ha retirado las cláusulas de momento._
P. ¿Qué hacer si no fue debidamente informado?
R. La intención del Gobierno es que la banca anule todas las cláusulas que sean opacas. El primer paso es revisar el contrato y siempre puede negociar con la entidad pero si considera que no fue bien informado, puede acudir a los tribunales.
P. ¿La anulación de las cláusulas conlleva una devolución retroactiva del coste?
R. La sentencia del Supremo no es retroactiva, solo obliga a dejar de aplicar las cláusulas suelo desde el pasado 9 de mayo. En casos particulares, sin embargo, algunos jueces están condenando a las entidades devolver lo cobrado por cláusulas opacas desde el inicio de la hipoteca, si bien la banca viene recurriendo estos fallos.

MODELO DE BUROFAX RECLAMANDO AL BANCO O CAJA, LA NULIDAD DE LA "CLÁUSULA SUELO TECHO" EN PRÉSTAMO HIPOTECARIO, TENIENDO EN CUENTA LA SENTENCIA del TRIBUNAL SUPREMO de 9-5-2013

Primero mandas este burofax a tu banco o Caja. POR LA CUENTA QUE LES TRAE, ES MUY PROBABLE QUE ACEPTEN TU SOLICITUD.

A continuación, si en 15 días no responden, acudes a un abogado/a con el fin de presentar DEMANDA INDIVIDUAL DE NULIDAD DE CLÁUSULA SUELO TECHO EN CONTRATO DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO, ante el Juzgado de lo Mercantil de tu partido judicial.

Se presentaría una demanda de juicio ordinario, ejercitando ACCIÓN DE NULIDAD DE CONDICIÓN GENERAL DE CONTRATACIÓN, en el que se pedirá que el Banco o Caja soporte el reintegro de todas las costas del juicio por el principio cuasiobjetivo de vencimiento del art. 394.1 LEC, para declarativos en primera instancia.


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A/A (Entidad financiera)

En______ a___ de Julio de 2013

Estimado Sr/Sra

1.- El motivo de la presente se refiere a la cláusula número________ del contrato de préstamo hipotecario firmado entre Don__________ , con DNI_____________ y con domicilio en la calle__________ de___________
y esa entidad , con C.I.F.________________ y domicilio en____________
calle_________________, con fecha de____ de_____ de 20 , elevado a escritura pública ante el Notario de_________ , Don_____________ , con número de protocolo________________ , y cuyo texto literal es el siguiente:

Cláusula número________ TIPO DE INTERÉS VARIABLE. (Reproducir la que figura en el contrato):
(Se señala a modo de ejemplo la siguiente):

"El tipo de interés nominal anual vigente en cada período se determinará sumando un "margen" de cero con cincuenta (0,50) puntos porcentuales al "tipo de referencia" que corresponda al período, sin que en ningún caso dicho tipo de interés pueda exceder del nueve con setenta y cinco por ciento (9,75%) ni ser inferior al tres con veinticinco por ciento (3,25%), límites máximo y mínimo a la variación del tipo de interés convenidos conjunta e inseparablemente por la CAJA y el PRESTATARIO.
Será "tipo de referencia" para cada período anual la última "Referencia Interbancaria a un año" que figure publicada, antes del día uno del último mes del período anterior, en el Boletín Oficial del Estado por el Banco de España (media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de cada mes, del tipo de contado publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año calculado a partir del ofertado por una muestra de bancos para operaciones entre entidades de similar calificación -EURIBOR-).".

2.- En esta cláusula se establece un límite inferior de un --% del tipo de referencia aplicable en el préstamo hipotecario que me obliga a pagar una cantidad mínima de --€ euros al mes a esa entidad a un tipo de interés que solo he conseguido que sea rebajado al - %, aun cuando el tipo medio del Euribor en junio de 2013 es del 0,487 %, en su continua tendencia a la baja desde que en enero de 2009 quedara por debajo del 3,25 % apuntado, hace ya más de 4 años.

3.- Como bien sabe, con respecto a las cláusulas suelo, el Tribunal Supremo ha declarado en su sentencia de 9 de mayo de 2013 (ref. La Ley 34973/2013), la cual sienta jurisprudencia por tratarse de una resolución dictada por la Sala Primera en Pleno, que "las cláusulas denunciadas no superan ese control de transparencia por falta de información suficientemente clara de que se refieren a un elemento definitorio del objeto principal del contrato. Y aunque esa falta de transparencia no supone necesariamente que las cláusulas sean desequilibradas y que el desequilibrio sea importante en perjuicio del consumidor, tales requisitos, necesarios para considerarlas abusivas, también concurren en este caso ya que las cláusulas, pese a incluirse en contratos ofertados como préstamos a interés variable, de hecho, de forma razonablemente previsible para el empresario y sorprendente para el consumidor, les convierte en préstamos a interés mínimo fijo que difícilmente se benefician de las bajadas del tipo de referencia, de modo que los riesgos de oscilación del tipo mínimo de referencia dan cobertura exclusivamente a los riesgos que para la entidad crediticia pudieran tener las oscilaciones a la baja y frustran las expectativas del consumidor de abaratamiento del crédito." Dicha Sentencia ha sido aclarada por Auto de esa misma Sala de fecha 3 de junio de 2013 (ref. La Ley 59080/2013).

4. Desde luego en mi caso, no tuve noticia de la existencia de dicha cláusula, como reiteradas veces he puesto de manifiesto ante su oficina, hasta que los intereses descendieron de manera llamativa por debajo de los marcados en mi póliza y me sorprendí al ver que mi cuota no bajaba, en su correspondiente revisión. Solo fue al ir a informarme ante la sucursal que me atendía cuando conocí con exactitud lo que había firmado, como podrá acreditar el personal de la misma, en su caso, en vía judicial. De hecho la cláusula aparece con un término "Bis", como si hubiese sido introducida a última hora. Nunca jamás en la negociación de mi préstamo fui informado de su existencia. Y de estas conversaciones solo he conseguido una rebaja del tipo al 3 %, es decir, solo un 0,25% menos mientras que los tipos continúan bajando.

Por estos motivos, SOLICITO proceda aplicar desde este momento el tipo de Euribor vigente en cada momento incrementado en el diferencial pactado (0,5%), cesando en el futuro en la aplicación de dicha cláusula número Tercera Bis del contrato de préstamo hipotecario de referencia y, en su caso, se proceda a la devolución de los importes indebidamente percibidos en la cuota de préstamo hipotecario por esa entidad.
En caso de no obtener respuesta en el plazo de 15 días desde el envío de este mensaje procederé a efectuar dicha reclamación ante el organismo judicial correspondiente.

Sin otro particular,
Fdo: Don/Doña

Sentencia contra Caja Granada (Banco Mare Nostrum), ganada:

https://ww.ideal.es/granada/20130805/local/granada/juez-obliga-cajagranada-eliminar-201308051315.html

Se basa en la sentencia del Supremo, y además, exige la devolución de lo indebidamente cobrado. Lástima que sea recurrible aún. Veremos en que acaba.