Baena - Cordoba

El 14 de Marzo de 2013 el tribunal de justicia de la union europea decidira sobre el tema de los desahucios en España valorando si el marco legal español es compatible con los derechos de los consumidores que consagra la Directiva europea 93/13/EEC.

Esto supone que muchos desahucios se podrian paralizar en España ya que el tribunal de justicia europeo con sede en Luxenburgo decice si es abusivo el vencimiento anticipado, o lo que es lo mismo, si es una practica abusiva de los bancos españoles exigir la totalidad del pago de la deuda cuando no se pagan una o varias cuotas de la hipoteca.

Hasta ahora el banco tenia la potestad de reclamar el vencimiento anticipado, reclamar el pago de la totalidad de la deuda hipotecaria si el hipotecado dejaba de pagar un mes, si bien la practica habitual de los bancos y cajas de ahorros españoles era interponer la demanda cuando se dejaban de pagar durante tres meses .

El diario El Pais da amplia informacion sobre el tema de los desahuciados y el tribunal europeo en una noticia de ultima hora publicada hoy titulada Los desahuciados miran a Europa cuyo contenido integro publicamos por ser muy interesante ya que la decision del tribunal de Luxenburgo podria hacer saltar todo el sistema hipotecario español y permitir que los jueces paralizaran miles de desahucios en España :



La vida podría cambiar para personas como Rosa. Hoy en día, en cuanto alguien deja de pagar un mes la letra de la hipoteca, el banco está facultado para reclamarle el total de la deuda pendiente. Fue lo que le pasó a ella tras tres meses de impago. Hace menos de dos semanas, recibió la carta de su banco. Le reclamaba 211.000 euros de los 240.000 que constituían el préstamo que pidió en 2006. Más de seis años pagando para esto.
Rosa y su marido Julio, ambos de origen peruano, llevan 22 años en España. Su hijo no conoce aún la situación que están atravesando. En enero de 2011, Rosa perdió su trabajo en una empresa de cobros; en marzo, Julio se quedó sin su trabajo de teleoperador. Están pendientes de ver si cumplen los requisitos para poder optar a la dación en pago; pero la expectativa de que todo empiece a cambiar a partir del próximo jueves les trae cierta esperanza. Muy distinta sería su situación si en vez de que les reclamasen ahora el total de la deuda, les reclamaran tan solo lo que han dejado de pagar durante unos meses. “Estaría bien porque supondría quitarse un peso de encima”, dice Rosa. “Ya podría ver cómo arreglar la situación con el banco. Sería más justo. A ver qué pasa”, añade.
La España desahuciada, la que está en trámite de desahucio, los activistas y los simpatizantes de la causa miran con atención, y ansiedad en muchos casos, en dirección a Luxemburgo. El próximo jueves 14, a las 9.30 de la mañana, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictaminará si el marco legal español es compatible con los derechos de los consumidores que consagra la Directiva europea 93/13/EEC. “Si consideran abusivo el vencimiento anticipado [es decir, que tras dejar de pagar, el banco pueda reclamar toda la deuda], todas las reclamaciones con vencimiento anticipado quedarían tocadas”, dice en conversación telefónica desde Barcelona el juez José María Fernández Seijo. “Si el Tribunal entra en ese punto, salta el sistema”.
Fernández Seijo es el juez que está en el origen de la cuestión que se resuelve el jueves. Fue él quien presentó en junio de 2011 ante el Tribunal de Justicia europeo una petición de decisión prejudicial basada en un caso que tenía entre manos en el Juzgado Mercantil de Barcelona, el de Mohamed Aziz, marroquí desahuciado en enero de 2011. Planteaba a las autoridades europeas que evaluasen si con el sistema español se produce una limitación en las posibilidades de defensa del consumidor en las ejecuciones hipotecarias; y preguntaba si no resultan desproporcionados el vencimiento anticipado (anteriormente mencionado) y la aplicación de intereses de demora del 18%.

Hitos del caso Aziz
• El 20 de enero de 2011, Mohammed Aziz es desahuciado de su casa.
• En junio de 2012, el juez José María Fernádez Seijo, tras admitir a trámite la demanda de Aziz, eleva una cuestión prejudicial a Luxemburgo. Plantea que se estudie si el sistema español limita las posibilidades de defensa y oposición en las ejecuciones hipotecarias; pide que se estudie la desproporción que puede suponer que el banco tenga la facultad de reclamar el importe total ante impagos en un periodo limitado de tiempo; y la desproporción de los intereses de demora.
• El 8 de noviembre de 2012, la abogada general del Tribunal de Justicia, Julianne Kokott, emite un informe crítico con el sistema de desahucios español ahondando en lo planteado por el juez español e instando al Tribunal a que se pronuncie.La cuestión planteada por Fernández Seijo encontró buena entrada en instancias europeas. Tras una vista celebrada en septiembre, la abogada general Juliane Kokott emitió un informe crítico con el sistema españolque planteaba la incompatibilidad de cláusulas abusivas de los contratos con los derechos del consumidor. Las conclusiones del abogado o abogada general suelen ser refrendados por el Tribunal de Justicia en la mayoría de los casos, razón por la que fuentes cercanas al caso coinciden en señalar que un veredicto en contra de la legislación española es más que posible. De hecho, el Partido Popular, ante la posibilidad de una sentencia adversa, ha frenado en el Congreso tanto el decreto del Gobierno relativo a los desahucios como la tramitación de la Iniciativa Legislativa Popular (ILP) presentada por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) sobre dación en pago.
“Estamos expectantes, puede ser un empujón importante, aunque sabemos que la sentencia no va a resolver todo el problema”, dice Ada Colau, representante de la PAH de Barcelona que intervino a principios de febrero en el Congreso de los Diputados y reprendió duramente a la clase política por no haber reaccionado a tiempo en este drama que afecta a los más desfavorecidos. “Servirá para paralizar desahucios, pero hay que ir al fondo de la cuestión y cambiar la ley para que recoja la dación en pago, la moratoria de los desahucios y el alquiler social”, señala.
Las implicaciones de una sentencia contraria al marco legal español serían varias. De entrada, los jueces pasarían a disponer de un instrumento para paralizar los desahucios en marcha. Podrían entrar a analizar si los contratos contienen cláusulas abusivas.
En cuanto a los desahucios ya producidos, los expertos señalan que el Tribunal de Justicia no se pronunciará sobre la retroactividad de la medida y que el pronunciamiento será más bien abstracto.
Pero Fernández Seijo concede que, si el dictamen europeo fuera favorable, algunas de las derivadas de esa decisión podrían desembocar en que los desahuciados podrían llegar a regresar a sus casas en el caso de que siguieran vacías; y podrían ser indemnizados si se demostrara que se produjo un perjuicio efectivo. La deuda, en cualquier caso, permanecería; aunque, reducida, si el dictamen coadyuvara a una reducción de los intereses de demora.
La decisión de Luxemburgo podría, en última instancia, forzar un cambio legislativo en la Ley Hipotecaria y en la Ley de Enjuiciamiento Civil, para armonizarlas con los derechos de los consumidores.
“Yo creo que va a salir favorable”, dice esperanzada Victoria Torres, una de las promotoras de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca de Getafe, a las afueras de Madrid. Torres fue desahuciada en mayo de 2010 y su madre, el 15 de noviembre de 2011. “Entiendo que la gente se suicide porque el proceso de desahucio te genera un estrés que te va comiendo por dentro”, explica.
Asistir un lunes a una de las asambleas que celebra la PAH de Getafe para asesorar a los que van a ser desahuciados es darse de bruces con el drama que encierra la ley española: como el de Maria Antonia Martín, de 47 años, que se compró dos locales para su negocio con el aval de su casa y está a punto de perderlo todo, la vivienda y el lugar de trabajo: “Firmamos la hipoteca cuando se firmaban alegremente, el notario leía muy rápido”; o como el de Fátima Badri, de 61 años, que vive con seis personas de su familia en su casa y a la que le han dado dos meses para desalojar.
La pelota está ahora en un tejado de Luxemburgo. Desde el piso de protección oficial en el que vive desde que fue desahuciado, Mohamed Aziz, el marroquí cuyo caso ha llegado hasta el tribunal europeo, declara, por teléfono: “Estoy nervioso y contento. Espero que salga todo bien por las familias que lo están pasando mal”.

https://onsultasinmobiliarias.blogspot.com.es/2013/03/los-desahucios-en-espana-podrian-parar.html

Buen gesto y compromiso de la caja rural de guadalupe de baena y de nuestra alcaldesa, tras la firma de ayer para los desaucios.haber si toman las demas entidades ejemplo y secundan este compromiso y no nos vemos en baena con nadie fuera de sus casas y esto se haga extensibo al resto de espaÑa. yo quiero tener un gesto tambien con ellos y lo primero que voy a hacer es la unica cuenta que tengo en el banco bilbao, de cobrar los 430 euros y pagar los recibos de luz y agua, quitarla y llevarla a la caja rural de baena, estos son del pueblo y miraran por el pueblo, por lo menos asi lo creo.

Hay que felicitar también al trabajo de abogados que se desviven con este asunto tan dramático. Una buena noticia para todos.

Lee esto Agora, está escrito por S. Mcoy

Así se ejerce la usura en la España del siglo XXI
He tenido oportunidad de conocer a un personaje singular. Uno de esos agentes inmobiliarios que han reorientado su actividad profesional desde la venta de casas, suelos, edificios y cualquier otro ladrillo puesto o por poner que se tercie, a la ingrata tarea del llamado recuperador bancario, manera eufemística con la que se denomina a quienes negocian en nombre de un banco o caja con los clientes morosos a fin de ofrecerles una solución que satisfaga, en teoría, a ambas partes, en la práctica, a la entidad, como enseguida veremos.


Ha sido un ejercicio de realismo increíble sobre lo que hay en la trastienda financiera, espacio de miserias en el que se acumula porquería gentileza de políticas expansivas, bancos centrales reactivos, supervisores timoratos, agencias de rating desbordadas, cuentas de resultados de inconsistente oropel, directivos ambiciosos, ciudadanos deslumbrados y así sucesivamente. Cuarto oscuro al que hay que entrar con la pinza en la nariz ante el insoportable hedor a irracionalidad que impregna sus paredes. Culpabilidad compartida, condena individualizada en demasiadas historias personales.


Tres son los estereotipos de “cliente” que han identificado estos gestores por cuenta ajena, que cobran unos honorarios variables en función de su eficacia recaudatoria, llámese ésta renegociación o cancelación.


1. Están los deudores profesionales, aquellos que han hecho del pufo su modo de vida, del agujero a sus espaldas una vía de subsistencia. Poco cabe hacer contra ellos salvo mejorar las bases cruzadas de datos con el fin de hacer saltar las alarmas de forma preventiva.


2. En el otro extremo se hallan quienes han despertado bruscamente de un sueño de riqueza al que fueron inducidos por un entorno irreal y una bonanza coyuntural. Gente desconocedora de los entresijos de la banca, del lado oscuro de las deudas, que nada tenía y que quedarán ahora más desvalidos económicamente de lo que estaban. Poca solución es factible ante su triste situación.


3. Por último, entre la desvergüenza y la desesperanza se encuentran los que afrontan dificultades temporales que les impiden hacer frente al pago de lo debido. Este es el filón que explotan los recuperadores de bancos y cajas. Dignidad obliga, orgullo exige, temor aprieta. La anticipación de ingresos futuros y una posición social razonable hacen el resto.


En todos los casos, un mínimo común denominador de hechos censurables de partida. Hablamos de la responsabilidad universal no limitada al objeto de la garantía, siendo el importe de la prenda el que, como apuntamos en su día en estas líneas, debiera regir por defecto aun a costa de menor financiación o mayor coste para el interesado; o la proliferación de letra pequeña que la ilusión de la firma notarial o privada hace pasar inadvertida, cuando tiene una importancia esencial en el caso de que se produzca un evento de impago. Como esa cláusula, impuesta por alguna entidad y "denunciada" en privado por estos agentes, que obliga al deudor a pagar un 29% de tipo de interés anual desde el primer día en que desatiende sus obligaciones prestatarias. Cualquier solución que ofrezca un tercero en ese momento cobra carácter prioritario. Con eso también “juegan”.

29%, han leído bien. Ese es el coste para muchos españoles de no poder atender los pagos corrientes derivados de su endeudamiento. Una tasa que llevaría a que el afectado viera su crédito doblar en apenas tres años, caso de permanecer en mora. ¿Por qué no el 30%? Porque, a falta de una referencia explícita en la Ley Azcárate de 1908 aún en vigor, la Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha determinado como usurera cualquier estipulación que fije ese rendimiento para el prestamista. Ya ven, la frontera entre lo legal pero amoral y lo ilícito son 100 puntos básicos. Pero la tragedia sigue siendo la misma. ¿Hay razones para que se mantenga en el tiempo una regulación tan difusa y anacrónica, de hace más de 100 años? Ah, pregunta abierta que les dejo a ustedes hoy. Vayan al segundo párrafo de este post y encontrarán la respuesta.


Usura en los intereses y usura en las comisiones (por desproporción entre lo cobrado y lo reclamado y/o administrado). Evidente y restringida la primera, más sutil y universal la segunda. Antes o después todos la hemos padecido. Sin embargo, cabe luchar contra ella: reclamando a la institución financiera primero, al Banco de España después, acudiendo a los Tribunales en tercer lugar. No hay que olvidar que hay en la ley causa para solicitar la nulidad del contrato tanto por la desproporción del tipo (objetiva) como por la inexperiencia del cliente, entre otras subjetivas. Y que la Ley de Crédito al Consumo, artículo 19.4, fija que no se puede cobrar por un descubierto más de dos veces y media el interés legal del dinero, esto es: el 10% en 2011 (4% por 2,5). Ése debería ser el techo y no tres veces más.

Pero, la falta de conocimiento y, sobre todo, de recursos actúa en muchos casos en contra de los deudores, que se van hundiendo inmisericordemente en una espiral de difícil salida que compromete su presente y su futuro. Que este post sirva como denuncia primero, protesta ante la parálisis legislativa después, advertencia ciudadana en tercer término y puerta a la demanda legal o administrativa finalmente. Mientras los recuperadores, como el que conoció un servidor, seguirán haciendo de tripas corazón con el único objetivo de no caer ellos mismos en la situación de mora, pescadilla que se muerde la cola. ¿Ganan todos? Pues va a ser que no....

Gracias, ya lo había leído

LOS JUECES DE CÓRDOBA ACUERDAN LA SUSPENSIÓN DE LOS DESAHUCIOS.-

“Los jueces de Córdoba acuerdan la suspensión de los desahucios”. “Los jueces de Málaga pararán los desahucios cuando vean cláusulas abusivas”. “Los jueces de Barcelona revisarán los abusos hipotecarios según la sentencia de la Unión Europea”. Los titulares de prensa de los últimos días dan cuenta del desorden reinante desde que, el pasado 14 de marzo, el Tribunal de la UE, con sede en Luxemburgo, dictó una sentencia que suponía un duro varapalo para los procedimientos de ejecución hipotecaria.

Mientras el Gobierno reforma la ley, y los desahucios y las protestas de las plataformas y los escraches a políticos se han convertido en uno de los principales problemas del país, los jueces, individualmente y más tarde las juntas de magistrados, han ido decidiendo y acordando sobre la marcha cómo debe ser aplicada la sentencia europea. Finalmente, para evitar que el ciudadano burgalés reciba un trato distinto del almeriense, el Poder Judicial ha convocado una reunión de jueces para el próximo 8 de mayo de la que saldrán criterios generales para los magistrados de toda España.

Serán criterios orientativos, no vinculantes —no puede ser de otra forma—, pero los participantes tratarán de aclarar los interrogantes que ha dejado abiertos Luxemburgo para evitar, en la medida de lo posible, distintas interpretaciones en función del juez, partido judicial o territorio. La jornada estará dirigida por el presidente de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Juan Antonio Xiol. Acudirán magistrados de esta sala y de los tribunales superiores de justicia de todas las comunidades autónomas. Los criterios que se consensúen serán remitidos a los jueces o estarán disponibles en la página web del Consejo General del Poder Judicial.

En principio, según indican fuentes del Poder Judicial, se tratará de establecer una serie de criterios interpretativos de las leyes actuales a la luz de lo que ha estipulado el Tribunal de la UE y hasta que se apruebe una nueva normativa, actualmente en tramitación del Congreso al Senado. Pero, como probablemente la nueva norma no entre a detallar todas las cuestiones, algunos de estos criterios podrían también servir con posterioridad.

La jornada del día 8 se centrará en tres mesas redondas. Una sobre la situación creada tras la sentencia de Luxemburgo. Otra sobre las consecuencias que se derivan de la declaración de una cláusula como abusiva. Y una tercera que analizará las facultades de los jueces para actuar de oficio en estos casos. La pregunta básica a la que tratarán de dar respuesta es: ¿Cómo implantamos la doctrina de la sentencia del Tribunal de la UE en nuestro ordenamiento jurídico?.

Las cuestiones abiertas son múltiples. Los magistrados de primera instancia de Barcelona, por ejemplo, han acordado recientemente que se podrán considerar abusivos los intereses de demora que superen en dos veces y media el interés legal del dinero, pero la junta de jueces de Valencia entiende que el límite está en que sea tres veces superior al interés legal. ¿Cuándo es abusivo un interés de demora entonces? ¿Y cuándo se considera que ha vencido anticipadamente un contrato? ¿Qué ocurre si el juez que lleva el procedimiento de ejecución entra a valorar la existencia de cláusulas abusivas cuando ya hay otro proceso declarativo abierto para decidir esta cuestión? ¿Y si se produjeran decisiones contradictorias entre ambos? ¿Cuándo puede el juez decidir de oficio y cuándo necesita que se lo pida alguna de las partes? ¿Hasta qué momento puede revisar un juez el procedimiento de ejecución y revertir un lanzamiento? ¿Hasta que se lleva a cabo la subasta? ¿O también después de la subasta y adjudicación de la vivienda si el nuevo propietario es el banco, es decir, una de las partes?

Estos son solo algunos de los interrogantes que ha abierto la sentencia del Tribunal de Luxemburgo. La jornada judicial estudiará la mayoría, pero quizá no entre al detalle en todas. Por ejemplo, quizá no se señale exactamente a partir de cuántas cuotas impagadas se considera que el banco puede entender que el contrato se ha incumplido. Para esto, señalan fuentes del Consejo, debería recaer una sentencia del Supremo sobre algún caso concreto. Pero sí se podrían precisar más algunos aspectos que señala la sentencia de Luxemburgo, como que el incumplimiento contractual debe tener una cierta entidad respecto de la suma total que se debe.

La resolución del Tribunal de la UE decidía dos cuestiones. Por un lado, estableció que los jueces podrían suspender cautelarmente un desalojo mientras se verificaba si en el contrato de préstamo hipotecario había cláusulas abusivas. Por otro, el tribunal establecía unos criterios interpretativos sobre estas cláusulas.

Sobre el vencimiento anticipado, los magistrados europeos indicaban que los jueces españoles tendrán que examinar si el deudor ha incumplido “una obligación esencial” dentro del contrato, y si ese incumplimiento es lo suficientemente grave “con respecto a la duración y cuantía del préstamo”. Es decir, si el deudor ha dejado de pagar tres cuotas de 1.000 euros respecto de un crédito total de 250.000 a 30 años, ¿el incumplimiento realmente es “grave”?

La resolución señalaba también que el juez nacional debe comparar el interés de demora que fija el banco con el tipo de interés legal y comprobar que el primero “no va más allá de lo necesario” para alcanzar los objetivos que persiguen en España este tipo de intereses. El juez nacional habrá de verificar, asimismo, si ha habido un “desequilibrio importante” dentro de la relación contractual que perjudique al consumidor. Para ello, tendrá que comprobar si el acreedor, “tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, podía estimar razonablemente que este aceptaría la cláusula en cuestión en el marco de una negociación individual”.

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