Puebla del Príncipe - Ciudad Real

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I. El urbanismo español se rige por una serie de disposiciones que, promulgadas en muy diferentes fechas, no integran un conjunto orgánico.

Constituida esta legislación básicamente por las Leyes de Ensanche y Extensión, de veintiséis de julio de mil ochocientos noventa y dos; de Saneamiento y Mejora Interior, de dieciocho de marzo de mil ochocientos noventa y cinco; de Solares, de quince de mayo de mil novecientos cuarenta y cinco y, finalmente, con carácter general, por diversos artículos de la Ley de Régimen Local, de veinticuatro de junio de mil novecientos cincuenta y cinco, además de otros preceptos complementarios de muy vario rango jerárquico o con ámbito limitado a ciertas ciudades, se muestra insuficiente para afrontar y resolver la ordenación urbanística en las verdaderas dimensiones que el crecimiento demográfico y el futuro de España requieren y las modernas técnicas aconsejan.

La normativa con vigencia en todo el territorio del Estado contempla, en efecto, la acción urbanística desde perspectiva puramente local y circunscrita a su reducido ámbito, se satisface con intentar la solución de los problemas derivados del aumento de la población; abandona el régimen del suelo a la más amplia autonomía de voluntad y libertad de tráfico; prevé la ejecución de las urbanizaciones sin imponer la observancia de un orden de prioridades y su financiación a cargo de los fondos generales municipales, aunque permita un posterior reintegro parcial a costa de los beneficiados por las obras.

Todo ello, unido a la sugestión ejercida por los proyectos a corto plazo, tentadores siempre para quienes aspiran a decorarse con efímeros triunfos aparentes, y a la carencia de una opinión celosa del desarrollo de las ciudades, ha motivado la falta de previsión en lo que respecta a la formación de reservas de suelo, para la escalonada expansión de los núcleos urbanos; la irradiación desmesurada del perímetro de extensión de las ciudades, en las que al construirse arbitrariamente se crean superficies de urbanización desproporcionadas e inasequibles para los limitados recursos económicos disponibles para su financiación; la especulación del suelo, que malogra toda ordenación urbana, sustrae prematuramente terrenos a la agricultura y, al exigir por los todavía no urbanizados precios de solar, coloca a los adquirentes en difíciles condiciones de contribuir a la obra urbanizadora, y, en suma, un movimiento migratorio que, al no ser encauzado, concentra en algunas ciudades, a costa del medio rural, notables masas de población, con repercusiones de alcance nacional.

Superar los defectos de la actual situación es el propósito de este proyecto de Ley, en el que se articula la política del suelo y la ordenación urbana. La acción urbanística ha de preceder al fenómeno demográfico, y, en vez de ser su consecuencia, debe encauzarlo hacia lugares adecuados, limitar el crecimiento de las grandes ciudades y vitalizar, en cambio, los núcleos de equilibrado desarrollo, en los que se armonizan las economías agrícolas, industrial y urbana, formando unidades de gran estabilidad económicosocial. Por tanto, ha de eliminarse el señuelo de los proyectos a plazo inmediato, que remedian cuanto más, necesidades de un sector mínimo de la población, y afrontar los que, por responder precisamente a una visión amplia en el tiempo y en el espacio, contribuyen más definitiva y extensamente a la consecución del bienestar. Se impone establecer el régimen adecuado frente a la especulación del suelo y la irregularidad en el proceso de urbanización que atribuya la carga de subvenir a ésta a quien recibe directamente sus beneficios. Y abandonando el marco localista, partir, por el contrario, de una perspectiva de mayor alcance que permita ordenar urbanísticamente, bajo la dirección de órganos específicos, el territorio de provincias, comarcas y municipios, en esta gradación sucesiva que integra la unidad orgánica que es el Estado Nacional.

Las soluciones que se propician no son, por otra parte, inéditas, puesto que nos hallamos implicados en una magna y trascendental empresa que corresponde a fenómenos de carácter universal. Todos los países han acusado presiones análogas. Por eso, en el estudio y preparación de esta Ley se ha examinado, junto a las fuentes de raíz nacional, la evolución legislativa del resto de Europa y de América, que ofrece indudable utilidad y ensancha el horizonte de entendimientos recíprocos, sin difuminar el de las realidades propias.

II. El planeamiento es la base necesaria y fundamental de toda ordenación urbana.

La Ley prevé la formación de planes territoriales y especiales. Los primeros son el Plan Nacional de Urbanismo, los Planes provinciales y los comarcales y municipales. Los segundos se refieren singularmente a un aspecto de la ordenación, como la protección del paisaje, las vías de comunicación, la conservación del medio rural, el saneamiento de poblaciones o cualesquiera otras finalidades análogas.

Se regula cuanto atañe a los actos preparatorios, competencia, plazos y procedimientos de formación y vigencia y revisión de los planes, por iniciativa pública o particular, de modo que se instituyan las máximas seguridades jurídicas en el ejercicio de la amplia función administrativa de planificación urbana.

Los planes, una vez anunciada la aprobación son públicos, ejecutivos y obligatorios, no sólo para los administrados, sino también para la Administración. Esta no podrá dispensar su observancia, ni aquéllos efectuar uso u obra en discordancia con la ordenación.

La aprobación de planes y proyectos de urbanización implica la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de los terrenos y edificios correspondientes. Se admite para su ejecución no sólo la expropiación absoluta del dominio sino también la constitución de servidumbres. En todo caso, los actos de expropiación del dominio o derechos reales han de realizarse dentro de un plazo máximo que señala la Ley, con el fin de aunar el interés público con el respeto al legítimo interés particular, que no puede quedar indefinidamente afectado por una ordenación jamás consumada a través de la justa indemnización.

Se estima, finalmente, la posibilidad de dictar normas complementarias y subsidiarias del planeamiento, con ámbito nacional, provincial o local.

III. El régimen jurídico del suelo encaminado a asegurar su utilización conforme a la función social que tiene la propiedad, resulta el cometido más delicado y difícil que ha de afrontar la ordenación urbanística. Y se impone, sin embargo, efectuarlo, precisamente porque si la propiedad privada ha de ser reconocida y amparada por el Poder público, también debe armonizarse el ejercicio de sus facultades con los intereses de la colectividad.

Diversos problemas relativos al suelo requieren solución, y entre otros, los siguientes:

a) La retención de terrenos por propietarios que no urbanizan ni edifican, ni acceden a enajenar sus terrenos, para urbanizar y construir, a precios de justa estimación. En la evaluación del suelo que circunda el núcleo urbano prepondera, en efecto, la tendencia de hacer actuar las expectativas de uso o rentas futuras, que se incorporan así, como valores adicionales, al valor actual del fundo; se computa indebidamente la plus-valía que, en su momento, será el resultado principal de la inversión urbanizadora, sin tener en cuenta que en rigor debe estar ausente del cálculo, puesto que cuando, efectivamente, llegue a producirse, como consecuencia de las obras en proyecto ha de revertir en gran parte a la comunidad, previa aplicación del tratamiento fiscal adecuado. Lo cierto es, sin embargo, que suelen pretenderse precios de especulación en lugar de precios reales, y en tanto se consiguen o no, se hace imposible o se demora la movilización de la propiedad territorial, es decir, se impide la parcelación, venta y edificación de los solares resultantes y la saturación del mercado con ofertas de terrenos a precios razonables. El beneficio que puede obtenerse de transformar el terreno rústico en solar es perfectamente lícito, siempre que sea el propietario quien haya costeado la urbanización determinante de aquella mejora y subsiguiente incremento de valor. Pero, en cambio, la caprichosa elevación del precio cuando todavía no se ha urbanizado ni desembolsado por los propietarios el coste de las obras correspondientes, implica usurpación de algo no perteneciente al dueño y que repercute en perjuicio de la comunidad.

b) La imposibilidad de disponer de terrenos amplios para destinarlos a espacios libres en interés del embellecimiento y de las condiciones sanitarias de los núcleos urbanos.

c) La falta de distribución equitativa del aumento de valor del suelo, que debe ser afectado, en primer lugar, a amortizar los terrenos necesarios para vías y espacios libres; en segundo término, al pago de las obras de urbanización, y, por último, atribuido justamente a los propietarios, de suerte que desaparezcan, en lo posible, las desigualdades actuales, derivadas de conceder la edificación intensiva a unos mientras se niega o se limita excesivamente a otros.

Con el fin de superar los inconvenientes expuestos, se instituye una regulación del suelo, según su situación y destino. Se califica así de rústico, de reserva urbana y urbano.

La Ley configura las facultades dominicales sobre los terrenos, según su calificación urbanística, constituyendo un estatuto jurídico del suelo. Las limitaciones y deberes que implica definen el contenido normal de la propiedad según su naturaleza urbana y, por tanto, no dan lugar a indemnización.

Si ideal en la empresa urbanística pudiera ser que todo el suelo necesario para la expansión de las poblaciones fuera de propiedad pública, mediante justa adquisición, para ofrecerle, una vez urbanizado, a quienes desearen edificar, la solución, sin embargo, no es viable en España. Requeriría fondos extraordinariamente cuantiosos, que no pueden ser desviados de otros objetivos nacionales, y causaría graves quebrantos a la propiedad y a la iniciativa privadas.

No obstante, si la adquisición de la totalidad de las superficies afectadas por el planeamiento escapa a los medios económicos del Estado, de los Municipios y de las Provincias, e incluso determinaría otros efectos perjudiciales, es, en cambio, asequible a las Corporaciones locales adquirir paulatinamente terrenos que puedan servir como reguladores de precio en el mercado de solares. Considerándolo así, la Ley prevé la constitución de «patrimonios municipales del suelo», con carácter obligatorio para los Municipios de población superior a 50.000 habitantes

Los actos de parcelación, en cuanto implican la división de los terrenos en porciones adecuadas, tienen relevante importancia en la acción urbanística, y constituyen condición necesaria para su óptima utilización con fines urbanos. Por ello se dispone que no se efectuará ninguna parcelación sin que previamente haya sido aprobado un plan parcial de ordenación del sector correspondiente, o, si no existiere aprobado, sin que se forme simultáneamente. No cabe, en efecto, admitir –como no lo admite ya la legislación vigente, aunque esto se haya olvidado con frecuencia– que bajo el disfraz de actos particulares de parcelación se ejecuten urbanizaciones, sin atenerse al procedimiento dispuesto para la formación y aprobación de los correspondientes proyectos.

Importancia igual o mayor que la de los actos de primera parcelación la tienen los que significan una reparcelación. Esta permite no sólo regularizar lotes, sino distribuir justamente los beneficios y cargas derivados del planeamiento. Por ello, se considera la reparcelación como una pieza fundamental. En su virtud, y con el fin de superar la desigualdad con que los propietarios perciben y soportan los influjos de la ordenación, a la que hay que atribuir, en gran parte, la escasa superficie dedicada a espacios libres en nuestras ciudades, se da lugar, entre todos los propietarios de un polígono o manzana, a una comunidad en la que cualquier propietario podrá exigir la reparcelación de los terrenos cuando resultaren destinados a viales o zonas verdes en desproporción con la superficie que le perteneciere respecto a la de otros y a la total del polígono o manzana, o fueren edificables en volumen inferior al general. Con esta justa distribución de los beneficios y cargas del planeamiento se facilitará extraordinariamente la acción urbanizadora, entorpecida por la oposición, en este aspecto comprensible, de los propietarios de terrenos destinados a espacios libres, cuando observaban la depreciación de los mismos correlativa al enriquecimiento de los demás propietarios circundantes.

La valoración del suelo constituye punto capital en la ordenación. Para establecerla con equidad se han de desechar los módulos hasta ahora vigentes de capitalización del líquido imponible y del valor en venta, ya que el primero no responde, por lo común, a la realidad, y el segundo favorece la especulación. El tráfico sobre terrenos no se opera, por otra parte, en un régimen de competencia perfecta, en el que pueda decirse que la ley económica del mercado determina naturalmente un precio justo que excluya legítimamente toda intervención. Procede, pues, apoyar las valoraciones en fundamentos objetivos, por lo que en la Ley se distinguen los valores inicial, expectante, urbanístico y comercial.

Normalmente, el valor inicial es el de todo terreno sobre el cual no se haya ejercido ninguna acción urbanística. El expectante corresponde a las posibilidades reales de edificación de utilización urbana, referidas al momento de la valoración y atendida la superficie que esté en condiciones análogas de ulterior aprovechamiento, de modo que el aumento de precio, que legítimamente quepa admitir, se distribuya proporcionalmente entre todos los propietarios en situación similar. El valor urbanístico se estima en una proporción del coste previsible de la edificación permitida en cada terreno, según la naturaleza de las zonas y el grado de urbanización. Finalmente, en determinados casos es justo reconocer valores comerciales, fijados con arreglo a la Ley de Expropiación Forzosa.

Estas clasificaciones tienden a facilitar la urbanización y edificación del suelo en los supuestos en que se suscita el conflicto de intereses entre el propietario y el beneficiario de expropiación, sin olvidar que en trance de tasar terrenos no urbanizados ante la disyuntiva de valorarlos a precio alto, con beneficio para el primitivo propietario, o a precio económico, no mayor que el correspondiente a la utilización actual y sin considerar expectativas futuras, la elección es clara: es preferible que el primero no obtenga beneficio y que el que hubiere de derivarse de la transformación de terreno en solar se atribuya, como estímulo, al urbanizador. Lo mismo cuando se trata de justipreciar solares retenidos indefinidamente sin edificar por sus poseedores; por ello la Ley previene explícitamente que en este supuesto no serán aplicables valores comerciales.

Las valoraciones tendrán vigencia por diez años, sin perjuicio de la revisión cuando existieren fluctuaciones en el nivel general de los precios.

IV. Al regular el orden y los sistemas de ejecución de los planes, así como las formas de gestión, se articula un sistema de máxima flexibilidad. La acción urbanizadora debe desarrollarse conforme a programas de actuación, preparados para períodos de cinco años, y a declaraciones de prioridad para la urbanización. Se trata, con ello, de orientar el esfuerzo urbanístico hacia los sectores de preferente utilidad y evitar los daños de las urbanizaciones desordenadas, emprendidas bajo la presión de intereses particulares y, en muchos cosos, estancadas en estado rudimentario.

La regulación de los sistemas de ejecución de las obras, responde al principio de que, en todo caso, el propietario de los terrenos debe satisfacer los gastos de la urbanización, como compensación de terrenos en solares o en la mejora de sus condiciones de edificador. No cabe duda de que así quedarán solucionadas, en grado máximo, las actuales dificultades que se oponen a la obra urbanizadora.

La ejecución de los planes de urbanismo se hará por cualquiera de estos cuatro sistemas:

a) Cooperación.–Sobre la base de que la iniciativa individual debidamente estimulada y dirigida es insustituible, el régimen de cooperación tiende a estimular la urbanización y edificación por los propietarios. Este sistema resulta claramente aplicable a zonas que en la ciudad ofrezcan un porvenir inmediato. Ciertamente, la lentitud de la movilización económica para la expansión de las poblaciones ha venido acompañada con la excesiva centralización de las obras por los Ayuntamientos, cuando la orientación certera debe consistir en atraer el mayor número posible de colaboraciones individuales, sin perjuicio de las funciones de dirección y fiscalización que a la Administración están reservadas.

b) Expropiación.–Con arreglo a este sistema, la Administración expropia la totalidad de los terrenos comprendidos en un polígono, para urbanizarlos por sí o a través de Empresa concesionaria. Dichos terrenos cumplirán dos objetivos: atender las necesidades inmediatas de solares, previa su urbanización, y procurar una reserva de ellos con vista al futuro. Para determinar la extensión del polígono de expropiación convendrá considerar la superficie que puede adquirirse con los medios financieros previsibles.

c) Compensación.–Es conveniente ofrecer la oportunidad de transformar los terrenos en solares a todos los propietarios de un polígono, vinculándolos al resultado de la gestión urbanística mediante un régimen de compensaciones, que podrá ser promovido por ellos mismos o por la Administración.

d) Cesión de viales.–Este sistema es el que instauró, aunque con limitaciones, la Ley de Ensanche. Ahora se vigoriza, con la obligación de los propietarios de aportar los terrenos viales, zonas verdes y costear las obras de urbanización, en grado semejante al señalado para el régimen de cooperación, pero con la diferencia de que serán sufragados mediante contribuciones especiales, permitiéndose en cuanto a éstas su exacción anticipada, lo que habrá de facilitar la eficacia del tributo.

La empresa urbanística podrá ser realizada por gestión pública o privada.

Bajo la forma de gestión pública, las obras de urbanización se ejecutarán por las Corporaciones o por concesionarios.

Los propietarios de terrenos que se urbanicen con arreglo a este procedimiento podrán constituirse en Asociación administrativa con el fin de colaborar y fiscalizar la actuación de los órganos gestores, puesto que aquéllos contribuyen a costear la urbanización.

Para fomentar la gestión privada se admite que los planes sean ejecutados por los propietarios que hubieren de sufragar total o parcialmente su coste, sometidos a la dirección y fiscalización pública. El Estado y las Corporaciones locales podrán emplear este modo de gestión en las obras que ejecutaren a su costa, ya mediante constitución de Sociedades anónimas, cuyas acciones pertenezcan exclusivamente a la Administración o de Empresas mixtas, entre diversas Entidades públicas o entre éstas y los particulares.

V. Si todos los preceptos de la nueva normativa tienden en última instancia, a promover y facilitar la construcción mediante la disponibilidad de solares a precio justo, como resultado esperado de la ordenación del suelo y ejecución de las urbanizaciones, algunas medidas, además, se encaminan directamente a fomentarla.

Destino natural de los solares es el de ser y constituir soporte de edificaciones levantadas conforme a los planes. La retención indefinida sin construir es contraria a ese su objetivo inmanente y origina resultados antieconómicos en la prestación de toda clase de servicios públicos. Por consiguiente, se refunden en este texto los preceptos de la Ley de Solares, con las modificaciones que la experiencia aconseja entre las que destacan los efectos de la inscripción en el Registro que automáticamente implica la apertura del procedimiento de valoración y el no cómputo en ésta de otro valor superior al urbanístico; con lo que dejará de existir interés en la retención indefinida, en espera de que la diligencia de los demás propietarios transforme los alrededores del emplazamiento del solar en núcleos densamente edificados. Igualmente, la posibilidad de que la expropiación se efectúe en forma de subasta pública de los solares no edificados oportunamente. Y la habilitación de una forma de venta en oferta pública estimulada por el otorgamiento de algunos beneficios, subsanarán los defectos que la experiencia ha venido señalando en este aspecto.

Los terrenos integrantes del «Patrimonio municipal del suelo» y cualesquiera otros pertenecientes al Municipio podrán cederse para edificar o aplicarse a las finalidades previstas en el plan. Las enajenaciones se efectuarán, por regla general, mediante subasta; pero se admite expresamente la enajenación directa de los terrenos que se destinen a determinados fines públicos. También se prevé la cesión directa de solares para cumplir el fin social de facilitar a los económicamente débiles el acceso a la propiedad.

El fomento de la edificación no precisa, ni a veces aconseja, la enajenación de los terrenos: basta la constitución del derecho de superficie. La experiencia extranjera muestra las intensas posibilidades de esta figura jurídica que, a la vez que facilita la construcción, evita la especulación en edificios y terrenos y reserva el aumento de valor del suelo para el propietario. De aquí que se admita la constitución del derecho de superficie por Entidades públicas y por particulares.

La función administrativa de fomento no se ejerce únicamente por el otorgamiento de beneficios que atraigan hacia los objetivos propuestos, sino también mediante la configuración de situaciones desfavorables para quienes no se decidan a actuar conforme al interés público. Los arbitrios con fines no fiscales del sistema de la Hacienda local han de tener gran eficacia tipificados, conforme a su propia naturaleza como auténticas medidas de fomento. Con este propósito se crea un Arbitrio no fiscal sobre edificación deficiente, que recaerá sobre los solares no edificados en el casco de la población y las construcciones que no respondan a la normal utilización de aquéllos atendido el sector en que se encuentren.

La actividad constructiva se somete a intervención administrativa. Es éste precisamente uno de los casos más antiguos de actuación del Poder público sobre las facultades dominicales. Y nada más justificado, puesto que, como se ha escrito, la vinculación de los edificios a la ciudad es tan íntima que al construir los edificios no cabe olvidar que se está construyendo al mismo tiempo a la ciudad.

La intervención administrativa en la propiedad urbana no se proyecta sólo en el momento de emprender una obra, sino también cuando ya está terminada y mientras dure la vida de la construcción. Los propietarios habrán de mantener las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público de sus inmuebles y, por consiguiente, los Ayuntamientos y demás Organismos competentes podrán ordenar la ejecución de las necesarias obras de conservación y la demolición de las fincas ruinosas, cuyo concepto se define.

VI. La trascendencia de la acción urbanística postula la previsión de recursos económicos adecuados, sin los cuales no cabría desarrollarla.

La dimensión nacional de la ordenación urbana justifica, a su vez, que el Estado contribuya a subvenir parte de la carga que irroga. No sólo en el extranjero, sino ya en España se ha reconocido así en las Leyes que regulan la ordenación de Madrid y de Barcelona, para las que se han asignado sendas subvenciones anuales. Por ello, se prevé una consignación mínima para desarrollo de la acción urbanística: La administración de estas subvenciones debe estar encaminada a obtener el máximo rendimiento; aplicarlas, por ende, a las adquisiciones de terrenos necesarias para la formación de reservas de suelo que permitan satisfacer las futuras demandas y a la ejecución de urbanizaciones y posterior enajenación de los solares, de modo que siempre sea posible el reembolso de los fondos, incrementados, en su caso, con la plus-valía fruto de la urbanización, para la renovada inversión de los mismos, único modo de alcanzar la multiplicación de sus efectos.

Coadyuvan a ese propósito las obligaciones de los Ayuntamientos de capitales de provincia o de más de cincuenta mil habitantes de formar un presupuesto especial de urbanismo y la de consignar en sus presupuestos cantidades equivalentes al cinco por ciento de su importe para la formación e incremento del «Patrimonio municipal de suelo», que con otro cinco por ciento para la ejecución de urbanizaciones podrá significar un considerable refuerzo contra la especulación.

En cuanto a exacciones, se siguen, como era obligado, las líneas generales de la Ley de Régimen Local, en forma que no disminuya el rendimiento de los ingresos municipales ordinarios.

Entre los nuevos conceptos merecen señalarse los arbitrios sobre ordenación urbanística y sobre incremento del volumen de edificación.

Tiene el primero como antecedente el arbitrio de solares sin edificar y se configura en distintas graduaciones periódicas que vienen motivadas por la situación de los terrenos a través del tiempo y responden al deseo de que los gravámenes impulsen la edificación.

El segundo, completamente nuevo en nuestra legislación, contempla la posible modificación individual de planes u Ordenanzas, en correlación al mayor rendimiento o utilidad que obtenga el propietario.

Se mantiene, de acuerdo con la legislación vigente, la concesión a los Ayuntamientos del ochenta por ciento de las cuotas del Tesoro de la Contribución territorial y de todos sus recargos de mejora urbana, y del mismo modo se ratifica el recargo extraordinario del cuatro por ciento sobre los líquidos imponibles del propio tributo, que se considera compatible con las contribuciones especiales por obras y servicios de primera instalación. Por último, se autoriza un recargo del veinticinco por ciento en el arbitrio del incremento de valor de los terrenos que recaigan sobre los solares que estén en venta forzosa.

Con el fin precisamente de estimular la acción de los particulares, la Ley otorga a quienes ejecutaren a su cargo o sufragaren íntegra y anticipadamente los gastos de nueva urbanización o de reforma interior el beneficio de tener derecho al ochenta por ciento de las cuotas del Tesoro de la Contribución territorial urbana, con sus recargos, y al importe de los arbitrios locales que recayeren sobre las edificaciones. El plazo será, como mínimo, de diez años y podrá llegar a veinticinco, mediante acuerdo oportuno, cuando la urbanización fuere de gran costo. El beneficio puede hacerse efectivo aplicándolo como exención directa sobre las fincas, o bien siguiendo estas sujetas al gravamen fiscal, reservándose el derecho de percibir el importe de los tributos cuando se recauden, fórmula esta última encaminada a permitir la máxima movilización crediticia.

Se otorgan, finalmente, una serie de exenciones y bonificaciones en los impuestos de derechos reales y timbre, que han de servir de lógico estímulo para la urbanización.

VII. La institución de una organización idónea es condición básica para la consecución de los fines propuestos de proyectar la ordenación urbanística desde una perspectiva nacional.

Pieza fundamental y superior de esta organización ha de ser el Consejo Nacional de Urbanismo, con función de enlace entre los distintos Ministerios a los que afecta esta Ley. Como órgano permanente del Consejo, funcionará la Comisión Central de Urbanismo, ya prevista en la Ley de Régimen Local, pero cuya competencia ha de ampliarse en congruencia con las nuevas tareas de una ordenación urbana general.

Entre los órganos locales, se prevé la constitución de Comisiones Provinciales de Urbanismo. Sustituirán a las Comisiones Superiores de Ordenación Urbana y, en cuanto sea posible, a las Comisiones Provinciales de Servicios Técnicos, en esta específica actividad.

Se atribuye a las Diputaciones la competencia para la formación de los planes provinciales, así como su cooperación hacia los Ayuntamientos rurales en su redacción y ejecución.

Los Ayuntamientos ostentarán competencia general y podrán ejercer todas las funciones de ámbito local que no se atribuyan expresamente a otros órganos urbanísticos. Se admite la posibilidad de introducir un régimen de Gerencia, cuando el Ayuntamiento lo solicitare.

Finalmente, se reafirma la posibilidad de constituir Mancomunidades y Agrupaciones Municipales, con fines urbanísticos que las necesidades de la realidad impongan. Refundidas en un órgano consorciado las competencias de varias entidades, se simplifican en interés general; la actuación urbanística en una comarca reduce el número de los sujetos que, en otro caso, habrían de desarrollarla; se imprime unidad a la acción: se consigue economía al satisfacerse mediante un servicio técnico las exigencias de varias localidades; se facilita el influjo de las grandes poblaciones sobre los términos circundantes, y, en suma, se otorga la máxima eficacia al sistema, sin que, por otra parte, la constitución y funcionamiento de las Mancomunidades y Agrupaciones pueda suscitar fundadamente recelo en los Municipios, ya que no son más que uniones municipales, y, por tanto, son los mismos Municipios y sus Ayuntamientos los que actúan integrados en una organización superior que los comprende, ya tradicional en la Administración Local española.

Todos los organismos centrales y locales habrán de actuar coordinadamente y con arreglo a directivas encaminadas a mantener la unidad necesaria en la ordenación urbana.

VIII. Conforme a los principios de nuestra legislación, la Ley regula el procedimiento administrativo. Se refiere a la inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos relacionados con la ordenación urbana. Hermana las debidas garantías con las severas sanciones que requieren las infracciones urbanísticas, por el daño social que ocasionan, y puntualiza la responsabilidad solidaria del peticionario de la licencia de construcción del propietario, del empresario de las obras y del técnico director de las mismas. Por último, se regulan los recursos administrativos y las acciones jurisdiccionales, de modo que se armoniza la eficacia de la gestión urbanística con la seguridad jurídica que los complejos intereses afectados por esta Ley inexcusablemente demandan.

En su virtud, y de conformidad con la propuesta elaborada por las Cortes Españolas,

DISPONGO:

TÍTULO PRELIMINAR
Finalidades y campo de aplicación de la Ley

Artículo primero.

Es objeto de la presente Ley la ordenación urbanística en todo el territorio nacional.

Artículo segundo.

La actividad urbanística se referirá los siguientes aspectos:

a) Planeamiento urbanístico;

b) Régimen urbanístico del suelo;

c) Ejecución de las urbanizaciones; y

d) Fomento e intervención del ejercicio de las facultades dominicales relativas al uso del suelo y edificación.

Artículo tercero.

1. La competencia urbanística concerniente al planeamiento comprenderá las siguientes facultades:

a) Redactar un Plan nacional de urbanismo;

b) Formar planes de urbanismo provinciales, comarcales y municipales;

c) Emplazar los centros de producción y de residencia del modo conveniente para la mejor distribución de la población española en el territorio nacional;

d) Dividir el territorio municipal en perímetros urbanos, de reserva urbana y rústicos;

e) Establecer zonas distintas de utilización según la densidad de la población que haya de habitarlas, porcentaje de terreno que pueda ser ocupado por construcciones, volumen, forma, número de plantas, clase y destino de los edificios, con sujeción a ordenaciones generales uniformes para cada especie de los mismos en toda la zona;

f) Formular el trazado de las vías públicas y medios de comunicación;

g) Establecer espacios libres para parques y jardines públicos en cada polígono, en proporción adecuada a las necesidades colectivas y no inferior al diez por ciento de la superficie;

h) Señalar el emplazamiento y características de los centros cívicos, de enseñanza y culturales, edificios singulares, aeropuertos y lugares análogos;

i) Determinar la configuración y dimensiones de las parcelas edificables;

j) Limitar el uso del suelo y de las edificaciones; y

k) Orientar la composición arquitectónica de las edificaciones y regular, en los casos que fuera necesario, sus características estéticas.

2. La competencia urbanística en orden al régimen del suelo comprenderá las siguientes funciones:

a) Procurar que el suelo se utilice en congruencia con la utilidad pública y la función social de la propiedad;

b) Impedir la desigual atribución de los beneficios y cargas del planeamiento entre los propietarios afectados e imponer la justa distribución de los mismos;

c) Regular el mercado de terrenos como garantía de la subordinación natural de los mismos a los fines de la edificación y de la vivienda económica;

d) Afectar el aumento de valor del suelo originado por el planeamiento al pago de los gastos de urbanización;

e) Asegurar el uso racional del suelo en cuanto al mantenimiento de una densidad adecuada al bienestar de la población;

f) Adquirir terrenos y construcciones para constituir patrimonios de suelo.

3. La competencia urbanística en lo que atañe a la ejecución de la urbanización confiere las siguientes facultades:

a) Encauzar, dirigir, realizar, conceder y fiscalizar la ejecución de las obras de urbanización;

b) Expropiar los terrenos y construcciones necesarios para efectuar las obras y cuantos convengan a la economía de la urbanización proyectada.

4. La competencia urbanística en orden al fomento e intervención en el ejercicio de las facultades dominicales relativas al uso del suelo y edificación comprenderá las siguientes facultades:

a) Ceder terrenos edificables y derechos de superficie sobre los mismos;

b) Intervenir la parcelación;

c) Exigir a los propietarios que edifiquen en plazos determinados;

d) Imponer la enajenación cuando no se edificaren en el tiempo o forma previstos;

e) Prohibir los usos que no se ajustaren a los planes;

f) Intervenir la construcción y uso de las fincas; y

g) Promover la posibilidad de que se faciliten a los propietarios los medios precisos para cumplir las obligaciones impuestas por esta Ley.

5. Las mencionadas facultades tendrán carácter enunciativo y no limitativo, y la competencia urbanística comprenderá cuantas otras fueren congruentes con la misma, para ser ejercidas con arreglo a la presente Ley.

Artículo cuarto.

1. La gestión urbanística podrá encomendarse a órganos de carácter público, a la iniciativa privada y a entidades mixtas.

2. La gestión pública suscitará, en la medida más amplia posible, la iniciativa privada y la sustituirá, cuando ésta no alcanzare a cumplir los objetivos necesarios, con las compensaciones que esta Ley establece.

Artículo quinto.

1. La actividad urbanística se desarrollará bajo la dirección del Consejo Nacional de Urbanismo.

2. Con subordinación a dicho Consejo funcionarán la Comisión Central, la Dirección General de Arquitectura y Urbanismo y las Comisiones provinciales de Urbanismo.

3. Los citados órganos especiales coordinarán sus respectivas atribuciones con las correspondientes a los distintos Ministerios.

4. Los Órganos urbanísticos fomentarán la acción de las Corporaciones locales, cooperarán al ejercicio de la competencia que les confiere la Ley de Régimen Local y se subrogarán en ella cuando no la ejercieren adecuadamente, o su cometido exceda de sus posibilidades.

TÍTULO PRIMERO
Planeamiento urbanístico

CAPÍTULO PRIMERO
Clases de planes de ordenación

Sección primera. Planes territoriales

Artículo sexto.

1. El planeamiento urbanístico del territorio nacional comprenderá la redacción de un Plan nacional de urbanismo, Planes provinciales y municipales.

2. También podrán formarse Planes comarcales, que se refieran a varios Municipios de la misma o diversas provincias.

3. El planeamiento municipal y comarcal se desarrollará en Planes generales y parciales de ordenación urbana y proyectos de urbanización, destinados a la ejecución de aquéllos.

Artículo séptimo

El Plan nacional de urbanismo configurará las grandes directrices de la organización urbanística del territorio español, en función de las conveniencias de la ordenación social y económica, para el mayor bienestar de la población.

Artículo octavo.

Los Planes provinciales comprenderán:

a) Estudio informativo de la situación urbanística de la provincia;

b) Memoria que defina los principios y propósitos del Plan;

c) Ordenación de la estructura urbanística de la provincia;

d) Coordinación del Plan provincial con los Planes generales de la capital y de las poblaciones que tengan relevantes problemas de este orden;

e) Normas urbanísticas para la defensa de las comunicaciones, de la naturaleza, del paisaje, del medio rural y del patrimonio artístico de las poblaciones, así como para la edificación en todos los terrenos respecto de los cuales no hubiere planeamiento aprobado;

f) Justificación del Plan dentro del de ordenación social y económica; y

g) Programa de actuación para el desarrollo de Planes parciales, régimen del suelo y realización de las obras.

Artículo noveno.

1. Los Planes generales de ordenación urbana municipal o comarcal contendrán estas determinaciones:

a) División del territorio en zonas y destino de cada una según las necesidades del programa urbano;

b) Sistema de espacios libres, con descripción de los que se deban mantener, modificar o crear;

c) Situación de los centros urbanos representativos y edificios e instalaciones de interés público;

d) Trazado y características de la red general de comunicaciones e indicación de las que se hayan de conservar, modificar o crear; y

e) Delimitación del perímetro urbano, para la aplicación, fuera del mismo, de las normas sobre edificación en el suelo rústico.

2. Los Planes generales se compondrán de los documentos siguientes:

a) Información urbanística: planos, fotografías y explicaciones que muestre el estado del territorio y las condiciones en que se encuentran todos los elementos urbanos;

b) Memoria justificativa de la ordenación y de las etapas en que se prevé su realización;

c) Planes de ordenación, a escala variable entre 1:2.000 y 1:10.000, según la dimensión del territorio, referidos a los extremos señalados en el párrafo anterior;

d) Normas urbanísticas aplicables tanto a la edificación en las zonas urbanas como a las condiciones que han de regir en las rurales, señalando en éstas la unidad mínima de cultivo determinada, del modo previsto en la Ley de quince de julio de mil novecientos cincuenta y cuatro;

e) Estudio económico-financiero que justifique la ponderación entre el criterio de planeamiento que se sustenta y las reales posibilidades económicas y financieras del territorio y población;

f) Programa de actuación en períodos de cinco años, referente al desarrollo de los planes parciales, régimen del suelo y ejecución de las obras.

Artículo diez.

1. Los Planes parciales de ordenación municipal o comarcal, para el desarrollo del Plan general, contendrán estos extremos:

a) Delimitación de perímetros de las zonas en que, por su distinta utilización, se divida el territorio urbano;

b) Señalamiento de alineaciones, nivelaciones y características de las vías y plazas que se deben conservar, modificar o crear;

c) Superficies para espacios libres;

d) Emplazamientos reservados en cada zona a edificios y servicios públicos; y

e) Reglamentación del uso de los terrenos, en cuanto a volumen, destino y condiciones sanitarias y estéticas de las construcciones y elementos naturales en cada zona.

2. Los Planes parciales estarán integrados por los documentos siguientes:

a) Memoria justificativa de la ordenación, de las etapas para realizarla y de los medios económico-financieros disponibles y que deberán quedar afectos a la ejecución del Plan;

b) Planos de información que muestren el estado de los terrenos objeto de ordenación en su topografía, construcciones y vegetación existentes y uso a que se destinan;

c) Planos de proyecto, normalmente a escala de 1:2.000, con curvas de nivel de metro en metro, referidos a los extremos que señalan los apartados a) a d) del párrafo anterior;

d) Esquemas de los servicios de agua, alcantarillado, alumbrado, transporte y, en general, de los servicios mínimos obligatorios asignados a los Municipios por la Ley; y

e) Ordenanzas reguladoras de las materias enunciadas en el apartado e) del párrafo anterior.

Artículo once.

1. Los proyectos de urbanización tendrán por finalidad llevar a la práctica los Planes parciales, a cuyo efecto, detallarán las obras que comprendan con la precisión necesaria para que puedan ser ejecutadas por técnico distinto del autor del proyecto.

2. Los proyectos de urbanización contendrán los documentos siguientes:

a) Memoria descriptiva de las características de las obras, en la que se indique el orden y plazo de realización;

b) Plano de situación de las obras en relación con el conjunto urbano;

c) Planos detallados de las obras y servicios;

d) Presupuesto de todas las obras y servicios con sus correspondientes mediciones y cuadros de precios; y

e) Pliego de condiciones económico-facultativas:

Artículo doce.

Los Planes y proyectos municipales de ordenación y urbanización que no abarcaren la totalidad del término se calificarán de reforma interior o de extensión, según los sectores a que afectaren.

2. Serán Planes o proyectos de reforma interior, los concernientes al casco urbano y encaminados a sanear barrios insalubres, resolver problemas de circulación o de estética, mejorar servicios públicos o realizar otros fines semejantes.

3. Serán Planes y proyectos de extensión los relativos a superficies de suelo exteriores al casco urbano.

4. El casco comprenderá los sectores urbanizados a medida que la construcción ocupe dos terceras partes de la superficie edificable en cada polígono.

Sección segunda. Planes especiales

Artículo trece.

Sin perjuicio de la inclusión en Planes territoriales, el planeamiento urbanístico podrá referirse especialmente a la ordenación de ciudades artísticas, protección del paisaje y de las vías de comunicación, conservación del medio rural en determinados lugares, saneamiento de poblaciones y a cualesquiera otras finalidades análogas.

Artículo catorce.

1. La conservación y valoración del Patrimonio histórico y artístico de la Nación y bellezas naturales en cuanto objeto de planeamiento especial, abarcará, entre otros, estos aspectos:

a) Elementos naturales y urbanos cuyo conjunto contribuye a caracterizar el panorama;

b) Plazas, calles y edificios de interés;

c) Jardines de carácter histórico, artístico o botánico;

d) Realce de construcciones significativas:

e) Composición y detalle de los edificios situados en emplazamientos que deban ser objeto de medidas especiales de protección; y

f) Uso y destino de edificaciones antiguas y modernas.

2. A los efectos expresados podrán dictarse normas especiales para la conservación, restauración y mejora de los edificios y elementos naturales y urbanísticos, previo informe, cuando tales normas tengan carácter nacional, de la Dirección General de Bellas Artes.

Artículo quince.

La protección del paisaje, para conservar determinados lugares o perspectivas del territorio nacional, en cuanto constituya objeto de planeamiento especial, se referirá, entre otros, a estos aspectos:

a) Bellezas naturales en su complejo panorámico o en perspectivas que convinieren al fomento del turismo;

b) Predios rústicos de pintoresca situación amenidad singularidad topográfica o recuerdo histórico;

c) Edificios aislados que se distingan por su emplazamiento o belleza arquitectónica y parques y jardines destacados por la hermosura, disposición artística, trascendencia histórica o importancia de las especies botánicas que en ellos existan; y

d) Perímetros edificados que formen un conjunto de valores tradicionales o estéticos.

Artículo dieciséis.

La protección en el orden urbanístico de las vías de comunicación, en cuanto se refiera a la restricción del destino y del uso de los terrenos marginales, permitirá;

a) Dividir los terrenos en zonas de utilización, edificación, vegetación y panorámicas;

b) Prohibir o limitar, de acuerdo con la legislación vigente, el acceso directo a las fincas desde la carretera;

c) Señalar distancias mínimas para la desembocadura de otras vías;

d) Disponer el retranqueo de las edificaciones como previsión de futuras ampliaciones y el establecimiento de calzadas de servicio;

e) Ordenar los estacionamientos y los lugares de aprovisionamiento y descanso; y

f) Mantener y mejorar la estética de las vías y zonas adyacentes.

Artículo diecisiete.

El planeamiento urbanístico especial podrá afectar, con fines de protección, a huertas, cultivos y espacios forestales, mediante restricciones de uso apropiadas para impedir su desaparición o alteración.

Artículo dieciocho.

La mejora del medio urbano o rural y de los suburbios de las ciudades podrá ser objeto de Planes especiales encaminados a estas finalidades:

a) Modificar el aspecto exterior de las edificaciones, su carácter arquitectónico y su estado de conservación;

b) Alterar determinados elementos vegetales, jardines o arbolado;

c) Prohibir construcciones y usos perjudiciales; y

d) Someter a normas urbanísticas el acoplamiento de las edificaciones.

Artículo diecinueve.

1. Se conceptuarán como Planes y proyectos de saneamiento los que se refieran a obras en el suelo y subsuelo para mejorar las condiciones de salubridad, higiene y seguridad.

2. Estos Planes y proyectos comprenderán las obras de abastecimiento de aguas potables, depuración y aprovechamiento de las residuales, instalación de alcantarillado, drenajes, fuentes, abrevaderos, lavaderos, recogida y tratamiento de basuras.

3. También se considerarán como Planes y proyectos de saneamiento urbano los de abastecimiento de aguas de edificios y establecimientos de servicio público pertenecientes al Estado, Municipio y provincia, ya cuenten con instalación propia o se surtan de otras conducciones.

Artículo veinte.

La protección a que esta Sección se refiere, cuando se trate de conservar o mejorar monumentos, jardines, parques naturales o paisajes, requerirá la inclusión de los mismos en catálogos aprobados por la Comisión central o provincial de urbanismo, de oficio o a propuesta de otros órganos o particulares.

CAPÍTULO SEGUNDO
Formación y aprobación de los Planes.

Sección primera. Actos preparatorios

Artículo veintiuno.

Los Organismos públicos, los concesionarios de servicios públicos y los particulares prestarán su concurso a la redacción de Planes de ordenación y, al efecto, facilitarán a las Corporaciones locales, Comisiones provinciales y Dirección General de Arquitectura y Urbanismo, los documentos e informaciones necesarios.

Artículo veintidós.

1. Los órganos competentes para la formación de un Plan podrán acordar y habrán de publicar en el «Boletín Oficial» de la provincia la suspensión por un año del otorgamiento de licencias de parcelación de terrenos y edificación en sectores comprendidos en perímetro determinado, con el fin de estudiar el Plan de ordenación o su reforma.

2. El expresado plazo será ampliable a otro año cuando, dentro de aquél, se hubiere efectuado la información pública dispuesta en el artículo treinta y dos y no cabrá acordar nuevas suspensiones hasta que transcurrieren cinco años.

3. Los peticionarios de

Anda isidrete feete diiiiigoooo guapete que me he equivocado no tenia otra cosa que hacer .......jajajajajajajajajaja vaaaamos no jooodas menudo testamento

es la la ley y pongo en duda la legalidad de la ampliacion de casco urbano