Jédula - Cadiz

he visto en internet que si me van a desauciar y he alquilado la casa al inquilino no lo pude hechar el banco.
quisiera que alguien que sepa o pueda informarse me conteste o mejore mis propuesta . puedo alquilar la casa ,puedo incluir la luz y al agua en dicho alquiler , las pagaria el banco si me quitan la casa cual seria el precio simbolico mas bajo que puedo poner por el alquiler.
por donde tengo que pasa el contrato de alquiler ,por el registro de la propieded?
puedo alquilarla con derecho a realquiler, por que si es asi buscare a alguien en mi misma situacion , le alquilare mi casa y el que me la alquile ami la suya y despues no la volvemos a realquilar y casa uno se queda en la misma casa ,eso si la casa es del banco pero que el y page la luz y al agua y nosotro pagaremos al banco el alquiler simbolico minimo que pueda ser ejemplo 10 euro con luz y agua.
el contrato que sea por lo menos de 100 años y quelo podamos resindir solo el inquilino
ahi alguna pega legal.

Verdaderamente es un buen planteamiento para evitar que los bancos salgan ganando con los desahucios.

Pero esto solo lo puede resolver quien entienda del tema. Si alguiem sabe la solución que por favor lo exponga...

Supongo que todo eso habra de hacerse antes de que se abra el proceso de ejecucion.Antes de que recibas notificaciones de embargo.No estoy seguro por eso digo supongo.

a) Cuando se solicita una hipoteca al Banco o Caja y haces la Declaración de Bienes, al mencionar la Finca que sirva de Garantía Real (la que se hipoteca, para que nos entendamos) SIEMPRE se hace constar que se encuentra libre de arrendamientos y a total disposición de su propietario, porque, si no es así, olvidate de préstamo.

b) Supongamos que ya te han concedido el Préstamo y llega el momento de firma en Notaría. Entre las claúsulas que todas las Escrituras de Hipotega llevan incluidas y que el Sr. Notario siempre lee y aclara al Prestatario, existe una que dice que, en caso de que se alquile la finca afectada por la hipoteca, SERA CON EL CONSENTIMIENTO DE LA ENTIDAD BANCARIA HIPOTECANTE, Y EL IMPORTE DE LA RENTA A PAGAR NUNCA PODRA SER MENOR QUE LA CANTIDAD QUE SE PAGA POR EL PRESTAMO.

Como vereis, el que diseño la primera hipoteca no dejó ningún cabo suelto.

Por cierto, y simplemente por curiosidad, la Hipoteca fué un invento de los romanos. Que fuera bueno o malo, ya ese es otro tema.

Gracias por aguantarme.

por aguantarme dices,bienvenido aqui mucha gente como tu con ganas de ayudar ,de informar y de participar.gracias a ti.

Hola Javi5055, aquí te paso información al respecto por si te vale de algo.

¿Por qué es peligrosa esta propuesta?

Jurídicamente no se sostiene. No se puede pactar con una persona ligada por vínculos familiares al deudor, un arrendamiento de duración prácticamente ilimitada y con un alquiler irrisorio, sobre una vivienda hipotecada en trance de ejecución hipotecaria.

El banco tiene relativamente fácil impugnar y rescindir ese contrato.

En vía civil puede invocar el artículo 1291.3º del Código Civil en cuanto constituya un pacto celebrado en fraude de acreedores que impide a éstos disponer de la garantía de su crédito, y obtener con ello la rescisión del contrato y la consiguiente expulsión del ‘supuesto’ inquilino, ello es evidente que generará gastos y costas a cargo del desahuciado.

Parece no obstante más peligroso en la medida en que penalmente podría dar lugar a una querella criminal por maquinación fraudulenta o estafa (art. 251 del Código Penal) o insolvencia punible (art. 257.2º del mismo Código) ambas conductas castigadas con pena de de hasta cuatro años de prisión.

Conviene recordar además que es habitual en las escrituras de hipoteca una clausula que limite la facultad del hipotecado para disponer de su vivienda en alquiler, cosa que a mi juicio corrobora y refuerza lo desaconsejable de esos ‘contratos’, ya que si existe una limitación pactada para un arriendo normal, ¿Cómo va a prosperar uno simulado?

No voy a negar que teniendo en cuenta la realidad del funcionamiento de la Administración de Justicia mediante este procedimiento se aplazaría temporalmente, meses o incluso años, la definitiva pérdida de la vivienda pero ¿a qué precio?

¿Qué recomiendas que haga un hipotecado cuando no pueda pagar sus cuotas?

Si un deudor hipotecario prevé que no va a poder hacer frente a los pagos contraídos, debería acudir a su acreedor y ponerle de manifiesto su situación económica de modo que quede patente la imposibilidad de atender esos pagos.

Entiendo que convendría empezar incluso anticipándola por fax, todos los bancos disponen de él, de la forma más completa y exhaustiva que le sea posible y solicitando una moratoria o periodo sabático, es decir un tiempo de carencia en el que o bien no pague nada o pague solamente intereses.

De este modo el deudor estaría provisto de una prueba fehaciente de su buena fe que siempre vendría bien si ‘se tuercen las cosas’.

En una posterior entrevista puede solicitar autorización para alquilar esa vivienda, si no le conceden la anterior solicitud o bien hacer una oferta de dación en pago.

Esas ofertas significan desde luego que quien las hace tiene donde vivir, puesto que en ambos casos ha de abandonar su vivienda.

Es más que conveniente que, si se llega a un acuerdo, quede constancia escrita del mismo.

Si el hipotecado con problemas financieros decide ir a negociar con su banco ¿Cuáles son las mejores armas legales para defenderse?

La verdad es que desgraciadamente, al menos hasta el momento, el deudor imposibilitado de pagar su deuda carece de armas legales que esgrimir, solamente tiene como elemento de presión la realidad innegable de que los Bancos no ‘quieren’ tener más inmuebles en su contabilidad.

Considero que esa baza, bien jugada, puede dar un aceptable resultado.

¿Cómo ves la ‘dación en pago’?

La dación en pago parece un descubrimiento de los últimos tiempos o por lo menos así la están vendiendo los medios, hasta he tenido ocasión de leer que no está prevista en el Ordenamiento jurídico español. No es cierto. En el Código Civil, dictado en 1888 ya se contempla la posibilidad de que el deudor ceda sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas (art. 1175).

Teniendo en cuenta la actual circunstancia hay que considera dos casos diferentes: Uno cuando la vivienda, a valor de venta actual, no cubre el montante de la deuda pendiente otra cuando ese valor es mayor que la deuda.

En el primer caso, que es el conflictivo, entiendo que se debiera exigir a los bancos que admitieran esa dación como pago total y cumplido de la deuda. Evidentemente esa exigencia solamente puede provenir de una norma legal, hoy inexistente.

¿Por qué? Porque ese desfase entre el precio y la deuda es responsabilidad del banco que hizo una tasación exagerada a la hora de conceder la hipoteca. Esa hipoteca le ha proporcionado intereses y por lo tanto ahora debe apechugar con el adverso resultado de esa tasación. Este en síntesis es el fundamento jurídico del famoso auto de la Audiencia de Navarra que rechazó la posibilidad de embargar más bienes del deudor una vez entregada su vivienda, aunque esta no cubría el importe de la deuda.

Este articulo ha sido publicado en otro medios por Pedro Hernández del Olmo, experto de La Comunidad y abogado inmobiliario.

Saludos a todos,

muchas gracias por vuestro interes y esfuerzo me ha quedado bastante claro y disipado mis dudas gracias por hacerme ver como aun tenemos leyes de muchas decadas atras que nadie ha cambiado normalmente por que defiende a los opulentos ,que facil tiene que ser jugar a las cartas y repartise uno todos los triumfos creo que terminaremos partiendo la baraja

www.lasexta.com/videos/salvados/2012-noviembre-18-20121116000.html

La Justicia europea dice que la normativa española de desahucios es ilegal
Un dictamen de la abogada general del Tribunal de Justicia europeo, Juliane Kokott, ha concluido que la normativa española sobre desahucios incumple la directiva comunitaria de protección del consumidor frente a cláusulas abusivas. Las conclusiones responden a una serie de cuestiones remitidas por el Juzgado Mercantil de Barcelona sobre un caso de ejecución hipotecaria llevado a cabo por CatalunyaCaixa en 2011.

El dictamen recuerda que al no existir en el derecho de la Unión Europea una armonización de las medidas nacionales de ejecución forzosa (desahucios), corresponde a los Estados miembros establecer las modalidades procesales, pero no pueden obstaculizar la invocación de los derechos de protección del consumidor que contempla la Directiva europea (Directiva 93/13).

El caso que ha servido para hacer esta valoración jurídica, no vinculante, se remonta a 2007, cuando un propietario de un inmueble en Barcelona pidió un préstamo con garantía hipotecaria por valor de 138.000 euros. Posteriormente el demandante comenzó a pasar dificultades para hacer frente al pago de las cuotas y, en 2008, la entidad activó el mecanismo de vencimiento anticipado y comenzó a reclamar la totalidad de lo prestado más los intereses de mora correspondientes.

Dos años más tarde tuvo lugar la subasta judicial de la vivienda, que la entidad se adjudicó por el 50% del valor de tasación, de tal modo que el propietario seguía adeudando a la entidad más de 40.000 euros. En enero de 2011 fue finalmente expulsado de la vivienda.

El ex propietario presentó una demanda contra CatalunyaCaixa solicitando la nulidad de las cláusulas del préstamo hipotecario y, en consecuencia, el prodecimiento judicial que terminó en desahucio. La legislación española que regula los desahucios impide que pueda interrumpirse el proceso judicial de ejecución si no se presentan argumentos o motivos contemplados expresamente en la ley. Es decir, en España un propietario no puede paralizar la ejecución hipotecaria alegando, como en este caso, que el contrato con la entidad contenía cláusulas abusivas.
¿Es una limitación de los derechos del consumidor?

El juzgado mercantil de Barcelona elevó una consulta al Tribunal europeo sobre si el sistema de ejecución hipotecaria establecido en la legislación española no supone una limitación clara de los derechos del consumidor ya que, interpreta el juez, supone una clara obstaculización para que ejercite acciones judiciales.

Ahora la abogada general del Tribunal de Luxemburgo sostiene que la regulación procesa española es incompatible con la Directiva europea de protección del consumidor frente a las cláusulas abusivas puesto que "menoscaba la eficacia de la protección que esta persigue".

Esta norma comunitaria exige que el consumidor "disponga de un recurso legal eficaz para demostrar el carácter abusivo de su contrato de préstamo que, si de da el caso, pueda detener la ejecución forzosa". Es decir, rechaza que, tal y como sucede en España, el consumidor no pueda ejercer esta defensa durante el proceso de desahucio y "deba soportar indefenso la ejecución y la pérdida de su vivienda" para que, sólo con posterioridad, esté legitimado para ejercitar una acción de daños y perjuicios.

También sostiene que el juez que instruye un caso de ejecución hipotecaria debe tener la posibilidad de suspender (de forma provisional) el proceso de desahucio hasta que se haya comprobado el carácter abusivo del contrato con la entidad. De este modo se impediría que el procedimiento "cree en perjuicio del consumidor una situación que posteriormente sea de muy difícil o imposible reparación".

Esta interpretación no es vinculante para el Tribunal de Justicia europeo, pero sí la puede tener en cuenta en su deliberación final. De hecho, el Tribunal suele seguir sus recomendaciones en el 80% de los casos.
Publicado hoy en el diario el mundo.

El Consejo General de la Abogacía Española ha puesto a disposición de todos los ciudadanos afectados por ejecuciones hipotecarias y a las asociaciones de consumidores un escrito dirigido al órgano judicial competente para que acuerde la suspensión inmediata del desahucio de la vivienda sujeta al préstamo hipotecario.

El escrito fundamenta sus alegaciones para paralizar el desahucio en la “situación de emergencia social causada por las más de 400.000 ejecuciones hipotecarias que se han producido en España desde 2007” y las miles que se están tramitando. Hay que tener en cuenta que el artículo 3.1 del Código Civil establece que las normas jurídicas han de interpretarse con arreglo “a la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas”, que en los actuales momentos exige una clara visión pro ciudadano.

ACCEDA AL ESCRITO PARA EVITAR EL DESAHUCIO EN LA PAGINA WEB Consejo General de la Abogacía Española

Al parecer, se puede demorar en torno a unos 3 años al abrir un nuevo proceso judicial.

"La picaresca" dispara las denuncias falsas por maltrato.

La ley da preferencia para ocupar viviendas de protección oficial a víctimas de este tipo de violencia sin necesidad de una condena.

La mujer que se enfrente a un desahucio basta con que denuncie un maltrato, por pequeño que sea, para que no la echen, sin necesidad de que haya condena. "Incluso con la colaboración de su pareja”, explicó José Luis Manzanares, ex vicepresidente del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) y miembro del Consejo de Estado.

Se pronunció en este sentido en referencia al Real Decreto Ley de Medidas de Protección de los Deudores Hipotecarios, que entró en vigor el pasado día 16, por el que se suspende un desahucio en hogares donde haya víctimas de violencia doméstica y que este sea su domicilio principal.

El PP y el PSOE rechazaron en las Cortes la solución del problema y votaron en contra de que la entrega del piso saldase la hipoteca. En el Pleno del Congreso de los Diputados confirmaron en 2011 su rechazo a tramitar una proposición de ley de IU e ICV, que reclamaba cambiar la legislación hipotecaria.

Los desahucios son el mejor ejemplo para explicar la baja calidad de la democracia española y el pésimo nivel de nuestros políticos. Los jueces siguen aplicando una legislación de principios del siglo XX, lo que significa que nuestros gobernantes han sido incapaz de reformar la injusticia de otorgar a los bancos un poder absoluto sobre las familias que no pagan sus hipotecas, a las que arrebatan sus viviendas y siguen embargando por el resto de sus vidas, convirtiéndolas en excluidas y miserables. La demora de los desahucios de los más necesitados, por dos años, no es la solución sino un parche que hasta beneficia a la banca, ni significa la desaparición de una ley hipotecaria injusta y desproporcionada, que aplasta al individuo y a la familia en beneficio de un sistema financiero opresor e injusto....

y después dicen que son de izquierdas,30 años en el poder, con algunas mayorías absolutas, nunca han hecho políticas fuertes de izquierdas, los de la oposición los han llamado de todo sin embargo ellos que calladitos están ahora, con la masacre que están haciendo con la sociedad Española. ¿Por que será, que ocultan?, que decepción.Trabajaron un agosto, nunca trabajan en agosto,se pusieron de acuerdo nunca están de acuerdo, bueno ahora si ,para reformar la constitución que era intocable.

la constitucion y con ella el pueblo español sufre un secuestro por parte de políticos banqueros y empresario que rigen los grandes capitales en españa
los partidos políticos tienen deudas millonarias con los bancos y por eso ningún partido se opone a los intereses de los bancos ante la amenaza de que tengan que devolver el dinero mas los intereses por lo que hay que deducir que si nuestros representantes están bajo la presión de los bancos no ejercen libremente sus funciones por tanto no nos representan.a llegado la hora de desalojar el congreso y el senado. y además hacer una constitución que represente los intereses de los ciudadanos de España, y no los intereses banqueros ,políticos y empresarios coruptos, en esta nueva constitución los políticos deben ser meros conserjes sin poder de decisión,como ya a quedado demostrado son corrompidos o se corrompen para beneficio propio.tanto los sueldo y los gastos estarán bajo las leyes de la proporción inclusos los beneficos de las empresas. los impuestos se reducirán a uno solo que después de deducir gastos se tributara en el tanto por ciento que la sociedad cree oportuno para conseguir el equilibrio del bienestar social
todas las leyes y deciciones serán votadas por los ciudadanos por medios telemáticos los ciudadanos tendrá derecho a participar, tanto proponer como votar cuando lo desee.no habrá políticos solo funcionarios
que serán destituidos y puestos a petición popular
sin mas me despido esperando que los españoles sepan mejorar mi propuesta y la lleven a buen puerto es una autopia que entre todos se podía convertir en realidad